曾欲201亿收购美国最大养老运营商，如今负债300多亿，卖岛求生

曾计划201亿收购美国最大的养老运营商

　　2017年6月13日，据外媒披露，上市公司中弘股份之控股股东中弘集团正参与洽购美国养老机构布鲁克代尔老年关怀公司(Brookdale Senior Living) (BKD.N)，中弘提出的报价为30亿美元，按当前汇率算，达201亿元人民币，远高于其他意向收购方。

　　当时报道称：相关消息人士还透露，布鲁克代尔已与中弘集团进入排他性谈判。目前，布鲁克代尔需要确信与中弘的交易将被美国外资审议委员会(CFIUS)批准。若协议达成，此项交易将成为迄今中资企业在美国养老行业进行的最大一笔收购。资料显示，布鲁克代尔的业务是负责为老年人退休后护理、医疗、起居等，以入门费、租赁为主要收入来源。

　　自2014年以28亿美元收购竞争对手Emeritus后，布鲁克代尔增加了493个社区，使之成为全美最大的辅助生活养老机构公司，占据的美国市场份额达10%。

　　2016年年报显示，布鲁克代尔在47个州运营着生活自理型社区、协助生活社区、阿尔茨海默症照料社区、持续照料退休中心（CCRC），共计约1055个社区，为超过10万名客户提供服务。与之相比，收购一方中弘集团则是养老地产业务的新生。在传闻收购布鲁克代尔之前，于2016年5月，中弘股份才正式宣布进军养老行业，至今刚好一年。当时，中弘股份下属平台中玺文商旅集团与养老运营服务商水印美国养老社区公司合作，计划打造大型高端养老社区。

收购失败，各项业务全面陷入停滞

　　按照中弘方面的说法，这个项目将成为京津冀地区规模最大的养老社区，而水印公司也将成为国内最大的养老地产运营商。中弘股份也表示该度假区将旅游与观光娱乐、休闲度假、养生康复等结合起来，发展“异地旅游养老”。

　　而即将造就这个最大养老社区的项目，就是中弘在北京的一个大盘——新奇世界•夏各庄项目，面积超过2500亩。在2017年4月、5月，中弘已斥资约15亿元拿下了夏各庄的四宗养老用地，总建筑面积超过15万平方米。

　　中弘股份2017年年度业绩预亏为10亿元，主要原因在于北京项目2017年度受北京3.17商办项目调控政策影响，御马坊项目和夏各庄项目（商业部分）销售停滞，2016年已销售的御马坊项目遭遇大量退房。

　　在御马坊项目和夏各庄项目销售停滞后，整个中弘股份只有医疗、养老业务能够正常推进，银行等金融机构从六七月份开始停止向中弘股份提供贷款。

　　到了2017年年底，中弘股份一直努力收购美国最大的养老地产运营——商布鲁克代尔公司一事也最终失败，中弘股份各项业务自此全面陷入停滞。

股价跌破1元，忍痛卖出海南如意岛

　　7月12日，中弘股份发布公告称：为盘活存量资产，减少公司负债，降低财务费用，增加公司流动资金，中弘控股股份有限公司拟出售全资子公司海南如意岛旅游度假投资有限公司100%的股权。背负巨额债务、持续亏损、股东减持，股份还在最近多次跌破1元面值，成为A股实行ST制度以来第一个跌破1元面值的非ST上市公司。

　　如意岛项目位于海口市，地处海南岛北部。海南如意岛在海口市以东的铺前湾，南渡江出海口东北侧出海处，距东海岸和南渡江口4.4公里，距美兰机场约17公里，距海口市中心约15公里。是一个填海人工造岛进行旅游度假开发的项目，由中弘在2012年斥资30亿元通过招拍挂取得。海南如意岛整个形状呈极富中国传统文化韵味的如意型。是具有海洋特色的集时尚创意、时尚交流、时尚消费、休闲娱乐、休闲运动、康体疗养、休闲度假、经营性旅游地产于一体的低碳、生态、环保型高端旅游度假区。

　　根据公司的公告，如意岛项目分三期填海，一期 248 万平米填海已完成，已取得验收批复，正在申办海域使用权更换为土地使用权的相关手续;二期 138 万平米还剩余约 200 亩未完成，未办理竣工海域使用验收;三期 330 万平米尚未取得海域使用权证。

　　早在2017年8月，因为环保督查和项目资金短缺的问题，项目围填海工程就已经停工。在海口市海洋和渔业局在今年1月下发“双暂停”通知后，项目更是在短期内看不到复工的可能，负债缠身的中弘最终选择了售卖。

欲201亿收购的布鲁克代尔，市值不足120亿

　　或许对于中弘来说，收购布鲁克代尔，将加深公司的困难，一年以来，布鲁克代尔的市值已经跌掉80亿，这几乎相当于中弘股份上市公司目前的市值。截止美国东部时间，7月13日休市，布鲁克代尔的股价为9.49美元，市值17.8亿美元，一年前，布鲁克代尔的市值约为30亿美元，一年的时间，已经跌掉了40%，以最新的汇率计算，布鲁克代尔的市值仅为120亿元人民币。据中健联盟产业研究中心对布鲁克代尔历年的财务信息进行研究发现，布鲁克代尔多年来一直亏损，2018年4月13日，布鲁克代尔的股价甚至跌到了6.28美元/股，市值仅11.8亿美元，约合人民币不足80亿，市值仅为中弘当初出价的40%。随后几个月，布鲁克代尔的股份逐步回升。

房企转型康养，路在何方？

　　现在无论大小房企，都在谈转型，而实际上，真正成功转型的非常少，多数都只是嚷嚷而已。浙大地产运营研究所所长蔡为民直言道：“目前在房地产企业融资趋紧的形势下，对于中小房企来说，其实最好的路径就是找央企或上市公司寻求并购。降价求购是最糟糕的状态，况且地方政府也不会愿意。至于缩编、裁员、保守经营这些策略，都是远水救不了近火。”

　　蔡为民告诉记者，至于转型文旅地产这种做法，对于资金和实力相对薄弱的中小房企来说，无疑是“嫌命太长”，文旅地产、特色小镇等项目前期是需要非常充裕雄厚的资金支持的，而且项目后期盈利缓慢。“可以说，中国地产前20强才有这个实力做特色小镇、文旅地产。”

　　实际上，部分中小房企之所以会向文旅地产转型，也与其资金实力相对大型房企较弱有关。以往中小房企在抢地时盲目对标大型房企，而自身资金实力却跟不上。前两年，国家积极推行文旅地产、特色小镇项目，当时部分项目拿地极其便宜，甚至几十块钱一平方米，这让部分中小房企觉得有利可图。“想象虽美好，看起来好像也是房地产，但实际上差别非常大。因为如果没有整体的规划、连外交通以及跟外部的联系等，根本卖不动。”蔡为民说道。

　　“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。”作为地产行业的龙头公司，万科董事会主席郁亮在6月29日召开的2017年年度股东大会上如此表示。龙头企业的动向，传递着房地产领域的某些信号。

　　“其实之前香港和台湾都经历过类似的阶段，90%以上转型的房企都失败了，因为在最擅长的领域都做不下去，再跨到一个完全陌生的领域风险更大。”蔡为民直言道，“坦白讲，房地产是一个讲究资本运作的行业，不太需要专业性，只要拿到地，建筑规划和后期销售都不需要自己做。这种思维转移到其他行业是否还能转得开？做出的东西是否能被市场接受？这就需要从长计议了。”

给转型康养的企业五点建议

　　转型康养，是当前的热点，也是房企、险企的重要转型方向，一个是这与国家形势有关，我国已有老年人口2.41亿，特别是未来三年，62-75也将逐渐进入老年，随后每年将新增老年人口将近2000万，这是一个巨大的危机，同时也是一个巨大的商机。转型康养，一方面是市场所需，另一方面也是为国分忧，我国是典型的未富先老，国家没有足够的资源来解决老龄问题，所以需要社会资本进入，来构建多元化的养老服务体系，解决不同层次的养老需求。

　　但是，康养，养老是一个庞大的系统工程，自2013年国务院发布35号文以来，大家都认为，养老服务业进入了发展的黄金时间，但经过五年的发展，黄金没找到，很多时候还是一地鸡毛，北京国资北控收购的某居家养老项目，也因业绩未达到要求，而退出。有上市公司并购养老品牌，市值跌了数十亿，虽然养老产业发展的前景为大家所看好，但因为各种原因，目前市场并不看好养老题材的股票，曾经有一个时期，市场抢购有一定成绩的养老公司，但经过二三年发现，这是一笔并不值当的并购。

　　那么，怎么样转型康养，才是未来的发展方向呢？据中健联盟产业研究中心对国内养老调研，提出以下几点建议，供大家参考：

　　一、坚持服务为王，成功的养老项目，都是以优良的服务为基础，而要做好服务，并不是一件容易的事情，自行构建服务体系和服务团队，是一种方式，但非常辛苦，国内最典型的是太申祥和山庄，全部由自己来构建服务体系，还有一种是整合资源，由第三方来提供服务，主要典型案例为上海亲和源，两者均有可取之处，但不管怎么样，一定要有可靠的养老服务，才是康养项目成功的基础。

　　二、坚持市场导向，现在很多养老项目，紧盯着政府的补贴，而忽视老年人的真正需求，导致表现上好看，而实际上服务质量并不高，特别是，建立了为政府达标和官员服务的思维，就很难再建立为老人服务的思维方式。未来，市场化的养老服务，是解决我国老龄化问题的首选，政府主要责任是解决兜底的养老服务。政府不会，也不应该投入资源去提供高端的养老服务，这部分应该由社会资本来提供。所以我们需要坚持市场导向，采用市场手段，调动市场资源来为老年人提供服务。

　　三、要有平台思维，但不要轻易去建设平台，最近常听一些养老企业的负责人说，要建设养老服务平台，有很多已经付诸行动，中健联盟在北京某街道社区做试点的时候，一个小小的社区，就有不少于三套所谓的服务平台，实际效果是，没有一个平台，真正去解决老人的问题，结果是没有一个平台做好了。我们要有平台思维，就是说，在一个大的养老服务平台里面，我们要去思考，在这个大平台里，我们扮演什么样的角色，一般来说，一家企业，又要做平台，又要做服务商，这是很难的，一般情况下，我们需要专业的养老服务平台，这个平台可以由政府建设，也可以由企业建设，政府做好监管，杭州模式是一个可以借鉴的模式。最近饿了么在广州试点接入居家养老服务，也是朝着生活服务平台的方向发展，如果这样的平台进入养老领域，目前在建的多数平台，将面临极大的生存压力。

　　四、要基于平台思考，对于养老地产来说，可以采用小平台运作，即以养老项目为一个服务平台，树立目标，理清思路，通过选择、整合优质的服务商，来建立专业的康养服务体系，目前已经有多家养老地产商采用这个方式，博采众长，来构建服务体系，地方政府的康养产业，也有在积极应用这种模式，中健联盟正在为养老地产商整合服务资源方面做出成功案例，为养老地产项目，引入国内外最优质的服务资源，结合养老项目的情况落地，构建能充分发挥项目优势，具有国际水准的养老服务体系。

　　五、要用最好的资源，打造最强的项目，近两年来，中健联盟对美国、加拿大、日本等国的医疗、养老资源进行考察，得出未来中国养老产业发展的路径，即中国文化+日本技术+美国产业，中国文化包括基于中国文化的服务，这些服务包括中医、太极等优秀的传统文化服务，加上日本的介护技术，目前正在准备引进日本最先进的护理技术，再结合美国的产业资源、产业思维和产业发展经验，打造中国特色的国际化的各类养老项目。充分发挥中医国医大师的影响力和资源优势、太极宗师陈小旺的品牌和文化优势，用顶级优质的资源，定制符合项目需求、市场需求的养老服务体系，并配合专业的营销策划团队，帮助各养老地产商，在养老领域，重新收获曾经的辉煌！

　　中健联盟期待与养老行业的各优势企业携手，共同打造基于中国文化特色，国际水平的高品质养老项目。

来源：中健联盟产业研究中心