官媒发声！或是新风向，住宅适老化改造应早布局！

老龄化社会正在加速。我国大部分老年人选择居家或社区养老，形成“9073”格局，即90％左右的老年人居家养老，7％左右的老年人依靠社区支持养老，3％的老年人住在机构养老。养老金与住房和生活的各个方面都密切相关。2022年《政府工作报告》提出，将重建一批城市老社区，推进无障碍环境建设和老化改造。可以预测，对于房地产业和房地产业来说，老龄化将成为一个重要的发展方向。

养老金行业是一片蓝海。根据中国社会科学院发布的《中国养老产业发展白皮书》，到2030年，中国养老产业规模将达到13万亿元。未来，与养老金相关的行业和领域将迎来巨大的发展空间。一些分析人士认为，从长远来看，人口老龄化将对房地产市场产生一定的影响。老年人的整体购买意愿不如年轻人好，总体住房需求可能不会增加甚至萎缩。然而，人们对适合老化的住房、适合老化的旧社区和更强烈的养老服务的需求。

无论是新社区还是老社区，都将涉及适合老化的建设和改造。国务院发布的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提出，在十四五期间，新建城区和新建居民区养老服务设施的标准率应达到100％。在老社区，完成社区道路平整、出入口、通道无障碍改造、地面防滑处理、楼梯沿墙扶手、楼层间挂墙休息椅、亭台楼阁、休闲座椅等老化改造。

适当的老化建设和改造给房地产企业带来了机遇和挑战。在广阔的市场前景和政策的大力支持下，新建住宅和社区房地产企业应尽快进行适当的老化布局，提前规划和设计住宅产品。一方面，它们可以通过差异化增强市场竞争力和吸引力，同时也可以避免未来改造带来的麻烦。针对适合老化建设和改造的一些基本要素，相关部门还应发布技术指南，甚至强制性规定，引导房地产开发企业在适当的老化建设和改造中更加标准化。与新社区相比，旧社区的物业服务并不完善，老年人居住在旧社区的比例更大。因此，旧社区的老化改造需求更加迫切，面临更多的挑战。如果房地产企业想在社区老化布局的轨道上取得突破，他们需要在人才储备和商业模式方面做出更多的努力。

与硬件改造相比，养老服务的改进和改进更加迫切，物业企业在这方面具有固有的优势。因此，六部委共同发布文件，促进和支持物业服务企业积极探索物业服务＋养老服务模式。在实践中，物业服务企业可以专门设立团队和部门提供养老服务，提供定制的养老服务，如膳食援助、浴室援助、清洁援助、紧急援助、助理、医疗援助、护理等。还可以扩展服务链，丰富养老服务内容，参与提供医疗与护理相结合的服务。

事实上，许多房地产企业和物业服务企业长期以来一直在布局养老领域，但利润困难等困难仍有待解决。据业内人士统计，约70％的房地产企业已经进行了与养老相关的布局和探索。一些企业通过征地建设养老院，而另一些企业则以养老功能为噱头出售房屋。在探索适当老化的过程中，房地产企业涉及家居、社区、机构养老等多种模式，建立了一些医疗与护理相结合的长期护理机构，建立了一批老年社区、老年公寓、护理中心等。事实上，一些养老机构的空置率很高，但事实上，社会对养老服务的需求量很大，存在供需不匹配的问题。根据上述“9073”格局，养老服务的主要位置仍在于社区和家庭养老服务。因此，有必要对社区家庭养老的特点进行更深入的研究。同时，在发展养老院等机构的养老模式时，我们可以加强对市场定位的研究和分析。

房地产企业在养老领域遇到的另一个核心问题是利润周期长，甚至短期内根本不盈利。通过提供养老服务来收回成本是一个相对较长的过程，这对于过去习惯于高杠杆、高周转率和高回报的房地产企业来说是不可避免的。需要明确的是，在过去，房地产拆迁和建设模式是不可持续的。完善住宅功能和服务，包括养老金，是房地产企业转型的重要方向。我们需要有足够的耐心，以长周期、慢赚钱的模式深入培育新领域。