中国老龄化问题与养老新趋势解读

目前，人口老龄化已经成为我国一个极为严峻的社会问 题，严重影响着我国社会、经济等各方面的发展。今天百度视频房产频道特别邀请到北京房展组委会秘书长 郑向东先生，为大家带来关于我国养老产业以及旅居的相关知识，大家先睹为快：

大家好，我是北京房展的组委会秘书长郑向东。很高兴和百度视频房产频道的观众进行交流，我们北京秋季房展会将于9月13到16在北京展览馆举办，这里边有环京的地产，有旅居和养老的地产，还有海外的地产，我们今年还搞了一个美居生活馆，和北京晚报、北京电视台等等合作，搞一些家装、建材，包括3C等等，消费升级的这么一个购物节，也是为了满足大家升级置业和消费的需求。

我国的旅居及养老产业现状及需求：

其中我们这里最大的一个主题就是旅居和养老，因为我们从09年开始，从海南从到三亚市场已经逐步的发育成熟，那么原来从三亚、海口、到海南全境的房产，都在北京来进行推广和销售。那么它主打的实际上就是海南得天独厚的自然环境。特别对比北方过冬，差异化的气候条件能够适合中老年进行旅居和养老，我们叫候鸟式度假。实际上从经济发展的规律来看，人均收入达到一定程度以后，大概800美元到1000美元以后，度假和旅居的需求就越来越旺盛。而度假和旅居以中老年（有更多的闲暇时间）为主力或者前锋，带动全家的度假旅居的需求。

我国的旅居热点地区及原因：

那么除了海南之外，其实云南从大理从昆明丽江开始，昆-大-丽这条旅游沿线，到后来整个云南的全境，从普洱曲靖腾冲到红河，一直到北部的这些地区越来越多，再一个北京前几年像空气质量的恶化，再加上北京房价的高企，如果在北京本地改善，就没有更多的价值和意义。要改善要到有山有水的地方去。所以南方得天独厚的气候环境，就弥补了北京冬季温度低，雾霾重，不适合老年人户外活动环境。到了海南可能呼吸系统，包括过敏类风湿这些，到了阳光底下，它就天然就好了。所以他心情也愉快。

我们在工作所在地的一个的房间，可能只是栖息，我们的身体白天工作一天很累，回来就洗洗涮涮睡了，有网、能洗澡、有空调就可以了。而这旅居地产一般都建在山水之间，要不是滨海，要不是滨水，我们叫山海湖林田地草，现在又加上雪，它有自然资源，这些资源是城市里可能说缺少，或者说不具备，大家要推窗见海，面向大海，春暖花开，要追求诗意。为什么？就是要换一个环境，那环境就是让我们能够发呆，能让你安静下来。说的更深刻一点的就是让我们的心灵或灵魂有一个栖息的居所。第二个我们到农村或者说乡村或者是这样的地区以后，我们可能都有体会，在城市里可能人和人都陌生，擦肩而过也不会打招呼。可是到了这样的旅游度假地产人口稀疏的地方，特别是接近原生态的一些乡村的地方，那大家可能见面都会打一个招呼，可能不认识，但是你可能就会自然地露出笑容或者打一个招呼，那我觉得人和人之间的关系也是在城市里比较少见的。

贵州兴起：

那么我们说像海南云南，包括今年贵州也出现了这样大的文旅项目，它是在贵州遵义的道真县。大家可能不熟悉，离重庆有一个小时。在重庆和贵州交界的地方，这是一个仡佬族的文化居住地。我们这次来的是一个叫大沙河仡佬文化园区景区的一期工程叫中国傩城，它有非常古老的一个传统，又有仡佬族的文化。所以他现在借助那个山区，因为重庆现在30多度，在当地地区就20多度，所以重庆人都喜欢到那去避暑。去年7月份它的首期已经开业，作为一个贵州的一个百大工程之一，同时兼具了扶贫的一个这样一个功能，因为它要把旅游区打造起来以后，就能提供众多的就业岗位，然后帮助当地的老百姓来增加收入。

那么它里边有酒店，有娱乐园区，要打造成另一个巴马，另一个丽江，或说中国的迪斯尼，再加上中国传统的一些文化和仡佬族的傩文化的一些要素，它具有浓郁的民族性和现代性。

北京今年的气温就非常反常。据我看有一些媒体的报道，估计像华北地区持续的高温，在未来可能会是一个大概率事件，全球的变暖可能还是一个大趋势。这样在北方地区除了过冬的躲避寒冬和雾霾之外，夏季找一个避暑的地方，也成为一个家庭的刚性需求，特别是中老年的。所以候鸟式的度假，除了冬季还有夏季养老。

我国的养老产业现状、不足及建议：

我们觉得它（养老）已经成为我们全中国的话题，成为一个社会性的话题。国家的权威统计，现在60岁以上北京的老人已经有200多万，而且增速是非常快。那么国家大概现在有2.46亿，60岁以上的人口。那么未来到哪里去养老，肯定我们现在看养儿防老是不行了。都是一个孩子，他们还要有子女，现在他们还有二胎什么什么这些经济上和工作上的压力。所以从现在看，我们这一代人未来必须要采用社会化的养老方式，就是说你要购买养老的产品和服务，不管你是进养老院，你还是居家养老，还是请护工请保姆，还是在社区养老，总之对养老产品和养老服务的需求呈一个井喷和爆发式的增长，而且我们国家在这方面实际上是准备不足的。现在的房子很多不具备养老的设施，我们叫全龄化的社区，以后肯定会是方向。这种从40岁住到80岁，甚至到以后也能居住，因为这些设施都有，或者说有可改造可升级的条件。

所以关于养老需要政府的参与，需要资本的注入，也需要政策的扶持，还需要社会各界的参与。那么这次我看最近通过的个税起征，赡养老人还可以抵扣。国家从各个政策的角度，从税收的角度，从其他各个方面的角度，肯定都要鼓励全民都要参与到养老当中来。还有一些省市现在规定如果伺候老人是给你假期的，或者是给你补贴的，但这里边我们说有几方的力量可能是比较关键的，其中有一方就是开发商，或者说地产商的一个作用，因为我们说养老也好，还是不管居家，还是说进养老院，它总需要一个空间。这房子我们说在中国的所有的基本上还是由开发商来为主导，不管他是新建还是改造，还是就是专业的养老院，都是由开发商去建设成起来。

那么建设以后要有专业的人来运营，那么要有专业的人才，要需要护工，我们现在的护工大部分都是从农村来的，月嫂也好，还是这些阿姨，包括男性的一些护工也好，基本上没有得到过或更多的专业的训练。那这里边我们觉得在政府和研究机构，包括运营机构和开发商中间，开发商可能扮演的角色会越来越重。因为它跟盖房子一样，它可以从银行贷款，他可以从他跟政商有很好的一个关系，它可以从政府拿地，它可以整合养老院医院的资源，跟它去合作。它也有它的配套和它的物业管理公司。所以我们说在未来的养老产业里边，在多元化的产品和服务的提供方面，房产商或开发商实际上会扮演更多的角色。

养老新的思维：康养

我们现在说更大的一个或者一个新的思维叫康养，就是说养老也好，康养也好，总之我觉得在我们的房展会上，大家可以看到很多的项目，有一些是养老化的社区，他卖的也是住宅，但是有配套的服务，比如说养老院。小区周围有养老驿站，有医院，有医疗点，等等。

简单的输液，老年的心血管，脑血管常见病，它是可以进行常规的输液服药这样的治疗，包括高血压的监护。那么有的家里还有呼叫的这样一个装置，和后来的智能化、利用智慧地产、现在互联网、手机呼叫系统，手环、未来的戒指等等，都可以随时监控你的心脏心率血压。老年要分很多阶段，有60岁之前身体还能自理健康老人，那么他需要有社交，他有图书馆，还有活动室，还有大家一起来唱歌跳舞看电影聊天的这样一个公共空间。然后到70以上或者是有些生活半自理或者不能自理的，完全失能的，它需要不同的护工和护理程序，包括餐饮这配套的服务。

不同阶段，不同服务：

所以不同的阶段，提供不同的服务，当然可能个人也要付出不同的支出。那么还有一类是没有产权，不是买一个房子去养老。它是一个养老中心，你可以跟他签署长期的，比如20年的合作，（比如）一百万二十年享受服务，或者十年或者五年，甚至可能还有更短期的。是不是跟旅店一样，一天多少钱？三个月半年是（多少钱）？能不能先体验一下，等等。如果觉得好那我就可以签长期的。当然长期还有一些问题，我们说这比如说企业是否有这样的存续性，中间，如果老人不需要了，那么我们权益怎么去周转和继承？那现在有一些产品创新也都出来了，他可以子女继承可以转让，还可以获得老人不用以后的收益。

以房养老：就用反抵押的方式把自己的房产抵押给银行和保险机构，然后每月从银行和保险机构领取一定的经济现金来支付自己的养老开支和精力支出。那么也适合有些比如说对遗产没有要求的子女或者没有争执的一些家庭。同时比如说老人的个人现在的退休金收入相对低一点的，总之针对不同的人群，我觉得未来养老会提供不同的产品和服务，根据个人的经济能力，根据被养老的硬件条件和软件服务软性服务的要求，等等。我们现在便宜的2千3千的一个养老院也有，2万左右的也有。所以他的服务水平不一样，投入不一样，他购买的价格不一样，那么未来我想可能是一个多元化，和多方去投入，政府拿出土地和政策，然后社区要进行一定的配置，未来的小区可能说商业配套和教育配套要求一个强制性的配套。那未来可能社区达到多少万平米以后，你要配一个养老驿站或者养老院，政府是否会有一个强制性的规定。

第二就是在资本的引导，社会资本的进入上，包括在养老产业的税收给予优惠。那么个人这块刚才说到抵税也好，还是用在养老产品上的一些优惠也好，我想都会出来。所以我们房展会实际上它从原来只展房子，后来变成房子衍生的产品和服务。那么目前旅居的服务越来越全面，包括精装修和什么养老的也刚刚开始，浮现出来。大家可以关注我们的北京房产公众号，或者到现场扫取二维码，然后我们的现场的多种讲座上，海外置业的每个国家的法律税收，国内的这二手房的交易的一些规避的要注意的问题，要预防的一些陷阱，我们也有请到法学会律师专业的经纪机构给大家做公益性的讲座等等。