中国养老地产的玩家、玩法与走势

中国已进入人口老龄化社会，面对庞大的高增长市场，不同的房地产开发商、保险机构及不同领域的投资者高度关注，有的已进入养老地产市场。中国的养老地产目前划分为整体出售、整体持有运营、销售+持有及衍生产品等4种主要操作模式。正在参与中国养老地产项目的机构，大致可分为投资者、开发商和运营商等3大类。未来中国的养老事业将向医养结合的新型综合养生养老服务模式迈进。

1.人口老龄化

无论是以传统标准或是新标准衡量，中国无疑已经进入老龄化社会。现在世界上平均每4个60岁及以上的老年人就有1位是中国人。联合国“世界人口前瞻：2015修订本”预测至2050年，中国60岁及以上人口占比将达36.5%。对比英美等国30.7%及27.9%的60岁及以上人口占比，中国面对的人口老龄化问题更为严峻。

目前，长者的照料主要依靠在家养老的模式。随着家庭规模和居住面积缩小及空巢家庭比例的加速，传统依靠子女照料的家庭式养老难以维持。长者护理服务、养老公寓及托管养老服务需求日益增加。

面对庞大的高增长市场，不同的房地产开发商、保险机构及不同领域的投资者高度关注，有的已进入养老地产市场。但目前，养老地产仍处于起步阶段，行业正面对企业众多、行业分散、营运经验不足及可持续发展方向不清等问题。

2.政策与优惠

社会的发展和进步使人的健康状况得到持续改善，寿命也得以延长。中国政府早在“十一五”时期就积极推广便利长者生活的基础设施，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的服务网络。到“十二五”时期更提出建立“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑”的社会养老服务体系。

2016年7月，民政部、国家发改委正式印发《民政事业发展第十三个五年规划》，将全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系”。

政府全面放开养老服务市场，明确将通过“补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量创办养老服务机构”。同时支持境外资本投资养老服务业，鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

由于养老建设初期资金需求大、回本期较长和现金流动性低，这些对私营企业的扶持、外资的开放鼓励及相关的优惠政策，对我国私营养老产业提供了一个便利的平台。通过更多私营企业的参与，达到减轻社会在养老事业的负担和提升老年人的生活水平等目标。

3.操作模式

过去数年，中国的养老地产在质量和产品多样性方面不断进步。由最初以养老住宅概念作为商品房销售的亮点，后因土地政策改进而配合法规要求的销售+持有操作模式，到因保险业的参与而衍生出的养老保险+房地产的产品。

有些目光较长远的投资者以整体持有运营的养老公寓作为长线投资性物业，收取长远平稳的回报。目前中国的养老地产分4种主要操作模式，包括整体出售、整体持有运营、销售+持有及衍生产品。各操作模式的背景、优缺点各具特性但也有共通之处（见表2）。

4.参与机构

目前正在参与中国养老地产项目的机构，大致可分为投资者、开发商和运营商三大类。这种操作模式与酒店、服务式公寓相近。

目前市场上养老地产的投资大多以机构性投资为主。保险机构大多因保险销售需求而主动参与，也有视作长线投资性物业寻求平稳的回报。根据我们与各保险机构的合作及市场信息，部分保险机构也构建自己的团队直接参与项目运营，借此节省成本及提高项目回报。其他机构性投资者如国企、民企、信托及私募基金也因政策带动、平稳回报及良好前景，以不同形式积极参与。

房地产开发商具有成本控制、土地资源、养老优惠政策、充足资金及融资渠道等优势，从而使其除了在工程技术及管理上参与其中，更凭借其优势担当投资者及运营商的角色。

国内外专业养老服务机构很多担当项目运营商角色。在欧美和日本养老地产发展成熟的地区，养老服务机构也有参与项目前期的软硬件设计，有些机构更直接把资金投资于合适的养老地产项目。近年来在中国亦有同时以投资者及运营商的身份参与项目的养老服务机构。

5.资产证券化

通过房地产资产证券化，企业可实现有效及成本较低的融资方式，或改善企业内部的财务状况，而投资者也能利用较少资金间接地参与房地产投资，对于推动金融和房地产市场的发展具有积极作用。

在香港交易所或新加坡交易所，均无以养老公寓和康复医院为物业包装上市的REITs产品，仅有2个医院的REITs产品，名为First REIT和Parkwaylife REIT。

作为发达国家，美国的医养系统发展较为成熟，养老地产早已和医疗结合成为医疗健康（Healthcare）产业（包含养老、医院、专业护理机构、医学实验室等）。

2016年第三季度美国REITs总资产达14558.5亿美元，其中医疗健康产业是其中的一个重要板块，目前已有数只上市的REITs。

根据彭博和戴德梁行的数据显示，过去10年美国医疗健康相关产业REITs的平均价格相对营运现金流的倍数（P/FFO）和美国整体REITs的表现大致相当，见证投资者对医疗健康产业的接受状况。

中国人口结构的变化导致社会对养老医疗产业的需求和认知度增加。随着中国经济不断发展、家庭规模和居住面积缩小、空巢家庭比例的加速及人民生活水平的提高，我们推测越来越多家庭将选择各类养老及医疗产品。

从长远看，随着该行业越来越成熟和稳定，中国将出现以养老公寓和康复医院为物业包装上市的REITs产品供投资者选择。

6.医养结合

早在“十二五”时期国务院在《中国老龄事业发展“十二五”规划》里已提出建立围绕长者的全方位体系，提供包括生活、居住、医疗、教育及文化等服务。

2015年国务院提出《全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015-2020年）》，目的是推动医疗结合，鼓励养老机构与医疗机构的相互合作。

根据“十三五”规划，医养结合是指“把社会医疗资源与养老资源结合起来，提高资源分配达最高效益，以解决社会因老龄化同时衍生的养老及医疗难题。”

“医养一体化”的发展模式中，“医”指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务；“养”包括一般养老机构的养老、居住、生活照料和文娱活动等。

未来中国的养老事业将向医养结合的新型综合养生养老服务模式迈进。

结语

随着中国老龄人口增长、人民收入增加、家庭结构及生活模式改变，增加了社会对医养相关服务的需求及其产品质量的要求。加上美国等先进国家经验及中国“十三五”政策驱动，毫无疑问中国养老地产正朝向市场增长率高、医养一体化及资产证券化方向发展。在良好机遇下，养老行业也将面对参与机构众多、行业分散、初期资金需求大、回本期较长和现金流动性低等问题，亟需认真对待。