面临证券化契机 保利养老定调社区居家为重心

历经三次沿革，在2016年将养老作为战略发展目标后，今年，保利确定以“社区居家”作为发展养老的重心，并主打社区嵌入式小微机构模式。定位以社区养老为主、机构养老配合发展。

这或许将透视出企业介入养老产业的一个发展缩影。中长期来看，社区和居家养老需求将占据极高比例，这在“9073”养老服务体系中早有呈现。

2017年11月16日举行的第四届中国国际老龄产业高峰论坛上，国务院发展研究中心社会发展研究部研究室副主任、副研究员冯文猛就直言，“居家和社区养老，将服务于中国95%以上的人群，这在未来几十年中不会变。所以做养老产业，将来重点可能都会逐步转到居家和社区。”据其观察，在国际环境中，原来力推机构养老的国家，也在进行相关转型。“这是遵从国际发展趋势，也基于我国现代社会特征的定位选择。”

虽然业内人士认为，进入十三五后，从中央到地方出台养老政策更加频繁，支持力度加大，但支付、运营模式、资产证券化以及固有的人才等难题仍旧存在。身处其中的企业发展仍存困惑。

不过契机已经出现。在近日保利获得上交所审议通过的一个资产包中，就囊括了养老机构和熹会的相关物业。“这是我国首次有健康养老用途的资产进行资产证券化。这单产品的获批，可以说投融管退的全产业链构架得以初步验证。”保利房地产（集团）股份有限公司董事长宋广菊道。

核心需求在医疗护理

据权威机构统计，截至2015年，我国60岁以上人口达2.2亿，占总人口的16.1%。预计到2050年，我国65岁以上老年人口将达到4.83亿，占比34.1%。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林表示，未来5-10年，随着消费结构升级、人口老龄化和人口城镇化进程加快，健康产业将成为我国增速最快、发展潜力最大的产业之一。

国家发改委社会发展司副司长郝福庆则指出，尽管没有准确的产业统计，但有关研究表明，仅当前4000万失能、半失能老人的生活照料服务，就需要专业护理人员1000万人以上；到2020年，预计养老产业可达数万亿量级规模，其中仅康养辅助器具产业规模可达7000亿元。

伴随而来的是养老产业需求爆发，但供给并不能完全满足。

迟福林指出，目前健康产业发展滞后是主要的结构性矛盾。有调查表明，我国城市地区家庭照护服务仅满足16%左右需求。究其原因，他表示，包括投资增长远不适应消费增长需求，公立与民营机构发展失衡，专业护理人员十分匮乏等。

当然，今年以来，政策层面仍在加速推动机构对养老产业投入的积极性。顶层设计方面，今年2月印发的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》中，提出构建“居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的养老服务体系”。

冯文猛的判断是，无论医疗机构还是养老机构，着力点应放在社区层面推进医养结合工作展开，但如何结合，这是行业内都在探索的问题。“我们调研发现，老年人最难满足的需求在于医疗护理，但仍没有成熟的模式。”

他也指出，长期护理险将是推动养老产业发展的一个重要制度安排。除此之外，政府层面还要寻求其他能够增加老年人收入的来源。企业需发掘有效需求，谋求专业化、规范化、品牌化、连锁化发展。

宋广菊则称，投资收益不匹配，是困扰行业发展的核心难题。尤其在重资产持有方面，一个2万-3万平方米的机构养老项目，投资通常需要数亿元资金，至少要5-6年才能实现经营性现金流平衡，投资回收期更是超过20年。她举例道，美国前十大养老社区投资商中有5家采用REITs形式，过去20年美国医疗保健类REITs复合收益率达到13%。“当国内REITs突围甚至开放发展之时，健康养老产业也将形成专业的产业分工、完整的金融产业链条、精准的投资管理和高效的运营能力。”

冯文猛还建议，美国、日本、北欧的改革，都重点在于提升老年人的自身能力以及引导健康的生活理念，让老年人更加自立和自强。这对中国老年人也有借鉴意义。

小微机构盈利探索

根据冯文猛的归纳，目前社区养老主要分为两种模式。一类是平台构建，整合医疗服务、生活相关资源，例如街道乡镇养老照料中心、社区村庄养老服务驿站等。另一类由单一主体逐步拓展到连锁化运营模式，以企业运作为主。

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在他看来，自2012年以来，进入养老产业的企业新增数量在逐步增加，但进展并不尽如人意，需向更专业化方向发展。

“小、散、乱是目前居家养老服务市场发展的现状，某种意义也是不太规范的表现。”冯文猛补充道，企业发展仍在相对初期，尚未形成品牌意识，连锁化经营逐步形成但比重不高；不过经过五年沉淀，出现了一些相对具备专业化水平的服务主体。

鉴于房企有天然的相对优势和一定资金实力，目前如万科、保利、绿城、远洋等也在该领域布局多年，其经营方式和定位有所不同，且仍在不断调整和探索中。

根据今年提出的重心，保利将社区居家养老业务，交由保利物业主导推动。17日的品牌发布会上，保利物业发展股份有限公司总经理黎家河介绍，社区居家养老定位嵌入式小规模多功能机构，即保利和悦会。未来将以物业总公司为主体，成立养老产业公司。

据悉，保利集团内部的养老业务定位双品牌战略：主打小微机构的和悦会，针对自理型和低龄自理、半自理型老人，提供慢病管理、急症求治、中期照护和康复等服务；长照型机构和熹会则面向半自理、不自理型老人，做长期照护和临终关怀等服务。

保利物业发展股份有限公司副总经理赵广峰表示，在中国，物业企业做社区居家养老服务有天然优势，物业和养老团队高度协同，能减轻人力成本和各种前期投入，也能准确掌握客户情况。保利物业相关人士告诉21世纪经济报道记者，和悦会在成熟社区中将采取租用场地、或选取合适场地考虑买入并持有模式建设运营，不限于保利社区；在未来保利新建社区中，将预留相关用房发展养老业务。

和悦会收入来源主要来自床位入住、日间照料、上门服务、康复理疗等基础服务，未来将有引进第三方伙伴的合作收入，如适老化产品租赁等。盈利将主要来自服务，而非适老用品销售。

该人士表示，目前和悦会仍处在保利物业孵化阶段，将通过品牌化运营、规划化布局实现盈利。黎家河透露，和悦会目前在全国已布局6座城市。十三五期间，保利规划建设和悦会70家，床位4000张，辐射社区1000个。

对于养老机构盈利模式的思考，北京诚和敬驿站养老服务有限公司总经理张帅一实践后认为，需满足三个条件：足够大的规模优势，40-80家是一个门槛；资源整合能力，即尽可能覆盖到老人所有需求；企业前期连锁经营仍需成本，因此要具备一定的资金实力。

张帅一坦言，诚和敬目前正在两面布局的，基于机构思维的小微机构模式，和基于连锁型平台思维的为老服务中心模式，都难以大规模实现盈利。因此公司正在做相关产业孵化，即投资相关养老项目并应用到养老平台中，收取投资收益。他建议，如果做针对单一细分领域的服务商，适老化居家改造和老人心灵慰藉的商业化空间仍旧很大。来源:21世纪经济报道