未来几年，没有医疗，就不成地产！？

前段时间，权健事件闹得沸沸扬扬，不过权健能成千亿帝国，从侧面反映出医疗保健行业大有可为，当然这种可为需建立在科学合理合规的基础上。

从地产行业来看，据动脉网统计，目前已有30余家房企如恒大、碧桂园、万科、保利、绿城等布局发力医疗健康领域，或做养老地产或建医院或建健康小镇。

而转型成功的万达近日在其年报中，明确提出正式进军健康行业，创新以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体的大健康综合体。

虽然医疗和地产开发收益节奏不同，但在新的人口结构和医疗消费观念下，明源君认为，地产行业跨界医疗实属必然，甚至可以说未来没有医疗不成地产，那具体出于什么考虑，明源君将从以下三个方面进行分析。

地产躺赚的日子不再

需从空间思维转化为内容思维

以客户需求为导向

虽有“四限”政策，但2018年房地产销售规模再次出现大爆发，龙头房企大多实现销售、利润双增长，房企前三销售额均突破5000亿大关，千亿房企增至31家。规模不断增大，增长空间却越来越有限。在这种情形，地产行业该如何自处了？明源君觉得房企应从空间思维转到内容思维，以用户需求为导向。

一、地产行业躺赚的日子渐行渐远

地产行业短期看金融、中期看土地，长期看人口。

从中短期看，随着2018年融资渠道的收紧，房企融资成本高企，目前限价虽有放松迹象，但是仅从个别地块出让方式的变化臆断整个政策的放开，过于乐观，整体来说，限价政策仍然压缩着房企的利润空间。

现在好的地块竞争很激烈，对于很多中小房企来说，要么吞不下，要么抢不到，拿地越来越难。

从长期来看，近日任泽平团队的一份生育报告以“2018中国人口负增长”为关键字登上了微博热搜。报告显示2018年出生人口或降至1500万以下，预计2030年将降至1100多万，地产行业的人口红利期渐行渐远。

二、关注住户的衍生需求，提供服务

开发商之前主要就是建房子卖房子，虽然地产开发红利见顶，但是地产发展远远没有结束，毕竟开发商建的房子里面住了人，这些人起码住30年、50年不等。用互联网的说法，这些人就是“流量”，若把握了这些“流量”，仍有发展红利。

而互联网思维的核心就在于寻找并挖掘用户的需求，继而设计出相应产品满足其需求。对于地产商而言，卖完了房子，可关注住户的衍生需求，提供相应服务。那究竟住户都要什么需求了？

医疗是个硬需求

中老年群体“被动医疗”转为“主动健康”

住户都会经历生老病死，在这其中，不免有生、老、病各类医疗需求。而且随着人口老龄化、居民健康意识，医疗观念的改观，大健康行业大有可为。

一、中老年群体医疗需求大，医疗心态更为积极

1949年之后，我国出现了三轮婴儿潮，总合生育率（指每个妇女一生平均生育子女数）从1970年代之前的6左右，降至1990年的2左右，再降至2010年的1.5左右。

整体来看，1950～1970年，是我国人口出生率最高的时代，从2019年算起，这个年龄段的人目前在49～69岁。出生率最高，说明这个年龄段的人数量最多，而人一过50，身体的各种小毛病开始出现，进医院的次数增加，中老年医疗需求大。

随着生活水平的提高，很多老年人的医疗观念开始发生改变，从之前的排斥进医院到如今期待定期检查。在明源君接触到的一些老年人中，发现他们年岁越长，越舍不得离开人世。

一方面几乎所有中国老人（1965年之前）年轻时期吃了很多苦，与过去相比，现如今吃饱穿暖，物质相对充裕，他们知足且满足，希望能更长久的享受这大好时光。

其次，很多老人怀着朴素的延续思想，希望看到子女儿孙结婚生子的那一刻，但如今年轻人的婚育年龄大幅后退，老人希望自己能够活到那一天见证那一刻。

综合很多原因，老年一代不再讳疾忌医，他们有病治病，没病防范，从“被动医疗”转为“主动健康”。

二、医院床位 “一位难求”，跟不上的医疗需求的增速

之前经常出现医院床位一位难求，患者给医生塞红包的新闻，这从侧面反映老百姓对卫生服务的需求增速快于卫生服务供给。

具体从数据来看，2015年-2017年，中国诊疗人次和入院人数年均增长11.69%和17.58%，卫生总费用和人均卫生费用年均增长27.13%和25.75%，与之相比，医院数和床位数年均则增长12.57%和14.80%。从数据来看，床位数增速慢于入院人数增速，反映了床位的紧张。

但其中执业医师和注册人数则分别增长11.55%和17.25%，和诊疗人次增速、入院人数增速基本持平，快于医院数增速，表明卫生人员的数量基本满足需求，但是医疗机构数跟不上卫生人员的增长，需要补充多渠道的医疗机构资源。

此外传统医疗理念难以覆盖健康的全部需求，以康复产业为例，据相关机构估计，按国内约2亿中高收入人群能达到美国康复消费水平，未来市场规模有望达到千亿以上。

三、政策鼓励社会资本办医，方便拿地和融资

国家政策鼓励社会资本办医，从供给层满足医疗服务需求，一直是医改政策支持的方向。

于地产行业来说，发展医疗产业可便于企业获得低成本的土地资源，不乏为拿地的一个捷径，此外涉足医疗领域有利于房企减少融资成本。

房企利用自身优势做医疗综合体

筑巢引凤，可规避医疗“三高”门槛

通过上面分析人口结构可知，人口结构调整刺激医健消费，同时居民的医疗消费观念由“被动”逐渐转为“主动求医”，加之政府政策鼓励，地产行业进入医疗大健康领域有着非常好的进入时间窗口。

但由于医疗行业存在“三高”门槛，地产行业的布局之路并不是很顺畅，那地产行业该如何结合自身优势顺利入局，需要结合国外的一些案例分析。

一、地产商已在布局医疗，但存在资源嫁接难题

从国内来看，恒大、万达、碧桂园、万科、保利、绿城、泰禾等30余家，已在健康医疗领域有所布局，其中碧桂园、恒大、泰禾还集中于建造医院和产业园区，而万科、绿城偏重社区医疗和家庭医疗。“医疗+零售”混合业态的尝试比较少，但在万达最近的年报中可以看出其有这方面的进取心。

但由于医疗行业需要高技术、高投入、高壁垒，地产商虽然有资金来运作项目，但在实际发展中，却遇到一些问题，如找不到合适的医院合作，找不到合适的人管理运营等。

比如某房企曾在2011年，规划在深圳投资办医，创建一家非盈利性三级儿童医院，但在实际操作过程中，儿童医院由于缺乏合作方、专业医疗管理人才、审批未完成等原因一度暂停，到今日尚未投入实质运营。

二、医疗综合体是个不错的选择，房企可由此进入大健康领域

除了建造医院，有些房企发力养老地产，并且在养老服务中配套医疗服务，医养结合。但目前中国的养老规划提出9073，即90%的老人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老。

从比例可以看出，居家和社区养老占据主要部分，跟美国、日本的养老模式很类似，这种模式会催生家庭医生的需求。为了顺应这类需求，在美国、新西兰、日本、新加坡等地诞生很多新型医疗模式，包括医疗+医学研究、诊所大楼、医疗+商业综合体等。在这当中，医疗+商业综合体的模式被大力推广，获得了好评。

医疗+商业综合体即MedicalMall，通过Mall链接各类医疗资源，为居民提供更为便捷的家庭医疗服务。不同的是，新加坡、日本、阿联酋的医疗综合体主要是由地产商、信托公司发起，美国大部分是由大医院、医生团体或政府机构发起的。

明源君认为，国内房企布局医疗领域，可从MedicalMall发力，相当于是“筑巢引凤”，房企利用自身开发优势打造综合体，将整合医疗资源到Mall，同时还可以在Mall内孵化一些医疗资源，慢慢成熟之后，涉足医院或者其他形式更为得心应手。

而且可以利用医疗综合体内的医疗资源支持社区居家医疗服务，实现社区居家养老需求和综合体资源的串联，比自己拿地建医院又筹建医疗团队更为便捷。

三、MedicalMall类似于Wework模式，共享医疗设施，提供全品类服务

Medical Mall也称为“共享医疗”，将多家医疗机构“拼”起来，共享医疗资源的模式。具体是运营商负责提供场所和检验、感控、手术室等基础设施后，招商引进一些专家及其团队进驻提供医疗合作，后者支付租金给房企，或者后者也出资建设施，和房企合作分成，有点像Wework模式。那具体这种医疗综合体有哪些特点了，房企怎么做，明源君将结合一些国外案例分析。

1、基础款：广而全的专科医疗

医疗综合体最根本在于提供齐全便捷的医疗服务，相当于大医院的“卫星门诊部”，比如美国的最早最大的医疗商城Jackson Medical Mall，占地85万平方英尺。

包括包括8个医学专科——儿科、全科、消化科、内科、风湿科、内分泌科、母婴照护、肺科；4个护理和药学学院。

2个研究诊所——UMMC肾透析诊所、UMMC癌症研究所

22个医疗机构——密西西比州眼科协会在内的。

并且商城和10所医院都有合作，另有11名个体医生入驻，对接了8家商业保险。病人在商城就医的平均等待时间是16分钟（全国平均等待时间是21分钟）。

又如在杭州政府支持创办的杭州全程国际健康中心，是国内首家健康和零售商业完美融合的样本，两种业态提供各自的优势商品资源和服务资源，打通服务融合平台，最终实现1+1>2的目标。

2、高级款：集看病治疗、康复疗养、教育研究于一体

基础款的MedicalMall就是在综合体提供尽可能齐全的科室、尽可能全的服务。但是贫穷不能限制了我们的想象，其实综合体内还可以讲更多故事。

比如迪拜康城，目前康城内有两家大规模的医院，160多家门诊和诊断实验室，来自近90个国家的1700多名持证专业人才，以及200个特色保健和商业零售服务设施。整个迪拜康城主要分为医疗区和度假疗养区。

其中医疗区占地570亩，提供四类服务：

①传统医疗服务。将医生办公室、门诊手术中心、综合医院、专科医院、康复和长期保健设施、临终关怀和诊断实验室聚集在一起，提供高度便利的医疗一条龙服务。

②替代性医疗服务。融合了东方医学和其他健康计划中心，提供顺势疗法、印度草医学、中医、尤那尼医学、骨科、治疗性按摩普拉提等12种治疗方法。

③医疗教育、研究。家庭医疗、牙科、护理和健康培训学校等。包括波士顿大学迪拜牙科专业学院、哈佛医学院迪拜学院等，以及其它的医疗基础服务如药房、医疗设备、医疗咨询等。

④ 衍生服务。例如：签证中心、五星级酒店、矿泉疗养浴场、购物中心、零售和饮料店等。

3、医疗是主业态，购物、住宿、餐饮完善服务

当然医疗综合体内除了提供尽可能全的医疗服务，也可搭配零售、酒店和健身业。比如菲律宾的Centuria医疗商城，是一个28层楼的医疗大厦，商城内除了拥有经验丰富的专业医生，为消费者提供价格优惠的传统和顶级医疗服务外，还在还在八楼设立了Executive Guest Suites酒店，以及Haus健身中心。

又如目前经营较好的新加坡百丽宫项目，由百汇集团和新加坡报业控股房地产投资。

从具体经营来看，医疗综合体租户共311家，其中118家为医疗办公室，医疗办公室覆盖了医疗领域的25个科室，其中美容/整形外科、牙科/正畸形、眼科数量最多，分别为16、14、12家。

mall内设餐饮、商店超市、奢侈品店，其中医疗办公室单位租金收入较低，单位租金最高的是奢侈品店铺，租金收入最高，11%的租赁面积获得34%的租金收入。

小结

和医疗行业长期的精耕细作不一样，地产行业从拿地开发到售楼，一个周期只需要3年左右。但是地产涉足医疗，必须尊重医疗规律，抛弃地产快周转思维，如若不然，必定栽跟头。当然两者并不是全然不一样，医疗需要场地，地产行业就可以发挥自身优势建平台，将专业医疗资源汇合在同一空间提供全面专业服务，同时房企也可以在里面孵化医疗资源，为后期全面进入大健康行业做准备。

在这种深度合作中，未来可以有这样一种场景。一家人到医疗综合体，爱漂亮的女儿可以进医美医院咨询，二胎父母可以进行高龄产妇的分娩咨询，并且找一个月子中心商量护理计划，而老人就可以去康复中心对关节的“老毛病”进行复健。