现在是投资养老地产的绝佳时机么？（观点分享）

随着我国老龄化社会的到来，养老产业的社会需求迅速增长。同时，国家对养老产业的政策支持力度持续加大，养老产业迎来新的发展机遇，带动了行业经营方式和服务理念的更新转变。其中，房地产开发商从传统住宅地产进入以养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求。养老地产炙手可热，保险机构、地产公司、信托公司等成为布局养老地产的主力选手。养老地产已然成为中国地产行业规模最大的细分领域。

养老地产或成房企转型升级契机

根据国家统计局发布的数据显示，近两年我国老龄化速度在明显加快。截至2017年末，我国60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。据联合国人口署数据，预计到2025年，我国65岁及以上人口数量将达到2亿，2050年将突破3亿。

结合居民生活习惯与国情，早在2011年，民政部就在颁发的《社会养老服务体系建设“十二五”规划》中提出“9073”养老规划，即90%的老人居家养老，7%的老年人社区养老，3%的老年人机构养老。但目前，国内养老机构的服务能力，距离“9073”养老规划所提出的目标，还存在一定差距。

根据《2017社会服务发展统计公报》显示，我国目前千人养老床位31.6张，低于十二五规划提出的每千名老年人口拥有的养老床位数35～40张，这意味着现阶段距离规划目标至少存在100万张以上的床位差距。存量市场的供给难以保证现有需求，而老龄化与消费观念的改变，又带来了需求增量。供需矛盾的日益突出，推动了养老地产的改革与发展。

受政策的大力跟进，以及拿地成本上升、利润下滑等因素影响，越来越多的房企加快多元化业务拓展，探索新的利润增长点，加紧布局养老地产。自从“十三五”规划中提出要“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系”，养老与房地产的结合政策频密出台，大力推动着养老相关产业的发展。

政策频密加持，为养老地产发展助力

中国房地产市场是政策市场，缺少政府政策的支持，很难获得良好的发展。针对人口老龄化不断加剧的现实。自2010年以来，政府出台与养老地产相关的政策密度逐渐加大，2013～2016年更是出现高潮，国家地产政策分别在建设规范、以房养老试点、金融支持、医养结合等方面都给出了明确的要求及政策支持，为养老地产的发展奠定了良好的发展环境。

2013年9月，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，表明养老产业作为新兴朝阳产业，逐渐成为“调结构、惠民生、促升级”的重要力量。

2014年4月17日，国土资源部办公厅颁布了《养老服务设施用地指导意见》在养老服务设施的土地规模、用地性质、建筑面积等方面都提出了细化意见，这是对此前出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的贯彻和实施。

2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》、《关于做好医养结合服务机构许可工作的通知》、《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》陆续出台，这些相关部委的文件和联合的发文构成了养老服务业中最直接的，带有指导和趋势性的政策。其中《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》则为养老服务企业及项目提供中长期、低成本资金支持。

2016年10月11日，中央全面深化改革领导小组第二十八次会议审议通过了《关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的若干意见》，提出降低准入门槛，引导社会资本进入养老服务业。我国全面放开养老服务业市场标志着我国终于彻底变革了传统的养老产业发展思路。

进入十三五后，从中央到地方出台养老政策更加频繁，支持力度加大。主要集中在推进居家与社区养老服务，促进医养结合，加快以公建民营为重点的多层次、多样化养老机构建设与改革，加大对养老服务业发展的金融支持力度，促进社会养老服务体系建设等。

《十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》的出台，为提升我国新时期老龄事业发展水平、完善养老体系、发展养老产业进行了顶层设计。

为加大金融支持力度，拓展融资渠道，2017年8月14日，财政部、民政部和人力资源社会保障部联合财政部等三部委联合发布《关于运用PPP模式支持养老服务业发展的实施意见》，要求地方政府运用授权经营、土地入股、投资补助等方式对养老项目进行支持，允许社会资本配套建设符合规定的医院、康养中心、疗养院及附属设施等经营性项目，提高项目综合盈利能力。9月，河北省发布相关政策，探索允许营利性的养老、教育等社会领域机构以有偿取得的土地、设施等财产进行抵押融资。

2017年11月民政部联合财政部发布《关于确定第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区的通知》，共同确定北京市西城区等28个市（区）为第二批中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点地区。养老改革持续推进，居家和社区养老成主流。相较于第一批，2017年试点开展居家和社区养老服务改革的地区数量有所增加。另外，福建、江苏、黑龙江等省市纷纷出台相关政策法规，来保障居家和社区养老稳定健康发展。

土地政策重大突破，住建部支持共有产权发展。2017年出台了国家土地规划，但最有亮点的是共有产权的试点，首先住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》，支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作，鼓励两市以制度创新为核心，结合本地实际，在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索，力争形成可复制、可推广的试点经验。住建部的政策支持，加上北京的试点，共有产权或将成为养老产业降低行业成本，增加行业盈利机会的重要方式。让企业能够盈利，减轻企业的重资产投入，加快投资加收期，2017年国家加大了这方面政策支持的力度，让养老行业真正看到了阳光。

在共有产权养老试点方面，2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的恭和家园养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。

2017年12月12日，北京市民政局、北京市规划国土委、北京市住建委联合召开新闻发布会对共有产权养老新模式进行解读并介绍了试点的阶段性成果。这是北京市首个共有产权养老设施的试点，在全国也是首创。

十九大报告中明确指出，要实施健康中国战略，积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。近两年，在国家的扶持下，养老地产行业迎来了政策红利期，得到了快速的发展，由龙头房企牵头的项目在一线城市全面开花。

多渠道介入，探索养老地产多元化可持续发展路径

按照全国工商联房地产商会的解释，养老地产是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合。与地产、体育地产、文化地产、旅游地产等概念类似，我国养老地产更多依托于养老产业的发展。

伴随养老产业黄金时代的来临，中国房地产企业已经加快养老产业的探索，尤其百强企业正在整合外部资源，涌现出众多开发运营模式，迎来行业新的发展格局。国家在政策层面大力推动也已经成为养老地产概念升温的重要动因。养老企业紧跟国家战略方针，布局、产品等也实现了创新发展。

养老住区的项目不同于传统房地产开发，在中国，如何制约房企将养老项目全部“地产化”是政府所面临的问题，而如何解决服务与盈利之间的平衡则是房企面临的困境。政策对于养老产业的支持在土地市场上已经开始显现效力。

近年来，国家对于养老服务产业发展的政策支持力度进一步加大。在中央投资方面，国家发改委持续安排中央预算内投资支持养老服务设施建设，在七年间投资总数超过166亿元。进入2018年，民政部更是将“继续深化养老机构的‘放管服’改革，全面放开养老服务市场”明确列为新一年重点工作任务之一。

据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。在亿万老人的刚需和巨大的市场缺口背后，房地产企业敏锐地嗅出了其中潜在的商机。基于对政策支持和发展前景的良好预期，越来越多的房产巨头向养老地产进军，并在各地加速布局。

全国老龄办副主任吴玉韶指出，我国养老产业遇到了难得的发展契机，要真正成为朝阳产业，成为经济发展新引擎，需要政府发挥主导作用、市场发挥主体作用、社会发挥协同作用，互为补充，形成合力。

除了传统房企和保险机构外，各路资本都在想方设法地进入养老地产的投资领域。在养老地产相关的金融机构中，各家信托公司也在跃跃欲试，探寻信托投资养老地产的模式。

近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。险资通过与房企开发商合作或自主开发养老地产项目，尽管养老产业市场前景乐观，引来了各路资本的蜂拥而上，养老产业才刚起步，市场接受度需继续提升，养老群体的多样需求仍需发掘，产品的创新开发仍需完善，而盈利模式仍未清晰。

养老地产第一是地产的本体，第二是养老服务，第三个是延伸产品。如果没有养老服务，只有“地产”这一块，没有养老产业的支撑，归根到底它还是住宅项目，养老地产核心仍然在于服务运营和产业链。

养老地产既不是简单的房地产开发，也不是纯粹的医疗保健，而是整合投资、开发、建设、运营、医疗、保险、服务等各个层面资源的系统工程。养老地产的平台搭建后，很自然地把整个养老产业链条贯穿起来。

来自养老业界的调查表明，当前中国养老地产的开发模式主要分为三种：隔代亲情模式，即实现养老公寓与普通亲情住宅相辅相成的共融性设计，适合两代人居住；会员制医养综合体，即针对自理老人和护理老人群体，养老项目产权自持，采取分等级的会员制的盈利模式;养生目的地，即在风景资源特色区，开发具备养生、旅游、观光的度假式、候鸟式养老居住模式。

目前，养老地产的收费模式多样化，会员制、抵押制、租金制、月费制等五花八门的方式，但都算不上稳定持续的盈利模式。

未来养老产业发展仍任重道远，在探索养老地产商业模式的时候，始终要聚焦养老服务运营，这是核心。养老地产不等于简单的卖房，对硬件在内的适老化改造，对老人的终极关怀等服务才是养老的关键。

2013年国家出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》就明确了打造养老产业集群方向。养老产业具有产业链长、涉及领域广、环境友好、健康可持续等特点，对上下游产业具有明显的带动效应，辐射范围广泛。《意见》提出要大力开发安全有效的康复辅具、食品药品、服装服饰等老年用品用具和服务产品，引导商场、超市、批发市场设立老年用品专区专柜。开发老年生活设施和金融理财产品。加强规划引导，鼓励发展养老服务中小企业，扶持发展龙头企业，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济效益显著的产业集群。

政策的持续利好鼓励，让更多种社会资本进入养老领域，经过五年的发展，包括开发商在内，更多的民间资本、保险资金、存量拥有方等相继开始涉足养老领域。目前全国有200多家地产企业开始涉足养老，百强企业中近半数已经列席其中。

相对于虽有万亿级规模，但增长日渐见顶的中国房地产，老年人市场在未来10年则是中国另一个万亿级的机会。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到2030年有望达22.3万亿元，未来10～15年是养老产业快速发展的黄金年代。

同时在互联网时代，养老地产的发展也必将搭乘高科技的快车，充分发挥创新思维，打通线上线下渠道，打造O2O物业服务体系，实现“互联网+养老地产”。

2017年2月，工信部等三部委联合出台《智慧健康养老产业发展行动计划（2017-2020年）》，要求充分发挥信息技术对智慧健康养老产业的提质增效支撑作用，丰富产品供给，创新服务模式，促进现有医疗、健康、养老资源优化配置和使用效率提升，满足家庭和个人多层次、多样化的健康养老服务需求。

十九大提出“老有所养”，绘制老龄产业宏伟蓝图。报告强调“老有所养、住有所居、弱有所扶”，提出“加快老龄事业和产业发展”，将拓展养老产业带到了房地产行业面前。

2018年两会政府工作报告也明确提出，积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。报告里特别提到养老地产的发展。报告表明，我国人均预期寿命将达到76.7岁。积极应对人口老龄化，发展居家、社区和互助式养老，推进医养结合，提高养老院服务质量。这实际上就是要推动养老事业的发展，其中一个就是养老地产的发展。如今，房地产进入后开发时代，就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。房地产行业青春期结束之后，迎来了一个成熟的持续、稳定、健康发展的好时候。

习近平总书记在十九大报告中指出，要“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“房住不炒”这一未来我国住房政策核心指导思想对养老地产意义深远，养老地产作为促进老年人生活升级和健康保障的载体和平台，在发展理念上更要跟上新时代，与我国住房发展目标和供应结构相适应。