“以房养老”变成低价卖房？法院判决“买方”返还房屋

因认为自己陷入“以房养老”骗局，陈先生诉至法院，请求判决确认其与刘先生签订的房屋买卖合同不成立，刘先生配合将房屋产权变更登记至自己名下。但刘先生认为房屋买卖合同为双方真实意思表示，且已履行完毕。法院经审理，判决支持了陈先生的诉讼请求。

原告陈先生诉称，彩虹公司人员向其推荐了一个养老项目，具体为由陈先生用其名下的房产办理抵押，彩虹公司支付陈先生200万元的利息，且陈先生可以去彩虹公司的养老院养老。合同期满后，房本也会返还，合同期内不影响陈先生在房产内继续居住。

陈先生认为该项目不错，遂与彩虹公司签订了养老合同，并在其居住的房屋上办理了抵押，收了200万元。后彩虹公司工作人员联系陈先生，告知其因要变更抵押权人，需重新签订合同，陈先生便与彩虹公司工作人员前往不动产登记中心办理相关手续。由于陈先生年事已高，且对彩虹公司过于信任，在没有看到合同内容的情况下就签字了，后来才发现签订的是与刘先生的房屋买卖合同。

陈先生表示其并没有出售房屋的真实意思表示，且相关房屋过户手续均是彩虹公司员工代为办理，房款也未实际给付，故其与刘先生的房屋买卖合同应为不成立，刘先生应协助将房产变更登记至陈先生名下。

被告刘先生辩称，不同意陈先生的全部诉讼请求。刘先生认为，本案所涉房屋买卖合同为双方本人签署，是陈先生的真实意思表示，且购房手续材料齐全，并已完成过户登记手续，双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，刘先生已合法取得房屋，陈先生的诉讼请求没有事实和法律依据。

法院经审理后认为，本案的争议焦点在于双方是否就涉案房屋买卖事宜达成合意。

对此，法院认为，首先，从房屋买卖交易的行为性质和习惯来看，房屋买卖作为大宗交易，交易价格非常高，对买卖双方均具有重大利益影响，双方应对交易持谨慎态度。但该案中刘先生无法就实际交易时的房源信息获取、磋商洽谈、现场看房等必备的签约前置流程进行举证说明，且房屋成交价格明显低于同类型房屋的正常市场价值。房款到陈先生账户后，仅半小时又被他人以陈先生代理人的身份支取。除此之外，陈先生至今仍未向刘先生履行交房义务，但刘先生对此却从未积极予以主张。由此可以看出，该案交易过程与正常房屋买卖交易大相径庭。

其次，从陈先生所提交的证据来看，其在签约前以及签约后，与彩虹公司及相关工作人员之间所发生的事务关联点均为抵押的相关事宜，未曾有过出售房屋的意思表示。

综上，法官认为该案中陈先生虽然在房屋买卖合同上签名，但该签名不足以证明其具有出售房屋的意思表示。因此，双方并未就涉案房屋的买卖事宜达成合意，相对应的房屋买卖合同不成立。

因合同法并未直接规定合同不成立的法律后果，相关法律后果应比照合同无效后的法律后果处理，即自始无效。现刘先生虽依据合同已完成房屋的不动产权属转移登记，但在该合同不成立的情形下，将排除善意取得制度的适用，刘先生无法取得该房屋的不动产物权，应将房屋权属回转过户至陈先生名下。

最终，法院判决陈先生与刘先生就涉案房屋签订的买卖合同不成立，刘先生协助陈先生办理涉案房屋的产权过户手续，过户至陈先生名下。

宣判后，双方均未上诉，现该判决已生效。

【法官说法】

1.订立合同作为民事法律行为，成立的前提是具备意思表示。

本案是对于“民事法律行为”这一概念的实践运用。我国民法典第133条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。该规定延续了民法总则中对于“民事法律行为”的相关规定，相较于民法通则，民法典对“民事法律行为”的规定增设了“意思表示”这一内容，强调了意思表示在民事法律行为中的重要意义。

民事法律行为可能是一个意思表示，也可能是两个或者多个意思表示相一致，但绝不可能没有意思表示。民事法律行为的概念中，必须要以意思表示为构成要件，这是理解该案判决结果的关键所在。

该案中，陈先生与刘先生签订房屋买卖合同属于民事法律行为，该行为成立的前提是双方均有房屋买卖的意思表示。但结合该案查明事实，合同签订前，双方未有过买卖相关的磋商；合同签订后，相关过程明显违背正常的交易流程，价格畸低，且陈先生也未实际收到房屋交易款项。因此，法院据此认定刘先生主张涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示的抗辩不具有事实和法律依据，陈先生并无出售房屋的意思表示，其与刘先生签订的房屋买卖合同这一民事法律行为应为不成立。

2.合同不成立的法律后果应比照合同无效。

民法典并未直接规定合同不成立的法律后果，但考虑到合同不成立时会发生与合同无效时类似的财产返还和损害赔偿责任的问题，因此，合同不成立的相关法律后果可比照合同无效后的法律后果处理。

我国民法典第155条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第157条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错方的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。

该案中，刘先生虽已通过变更不动产权属登记将涉案房屋变更登记至其名下，但由于其取得所有权的法律基础——房屋买卖合同不成立，故其因该合同取得的房屋应当予以返还。因此，法院判决刘先生于判决生效后7日内协助陈先生办理涉案房屋的产权过户手续，过户至陈先生名下。

【法官提示】 

“以房养老”被视为完善养老保障机制的一项重要补充，在近年来悄然兴起。它的全称是“老年人住房反向抵押养老保险”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直至去世的一种新型养老方式。由于该制度在我国尚处于探索阶段，因此容易成为不法分子侵害老年人合法权益的温床，类似案件中“以房养老”的骗局也时有发生。

实践中，如涉及“以房养老”项目，法官提示：

（1）务必寻找正规的机构咨询相关项目，如银行或保险公司，切勿贪图小便宜而使自身合法权益受损；

（2）留意并留存交易过程中签署的各项材料，切勿过分信任工作人员，盲目签字或留存空白的授权委托书等；

（3）一旦发生纠纷，及时运用法律武器保障自身的合法权益。

（文中人物及公司名称均系化名，作者朱珺 系北京市海淀区人民法院法官）