深圳市创新大会|勾波：高端医养社区设计布局与发展趋势

各位领导、各位嘉宾、同事们大家好！我跟大家分享的是《高端医养社区设计布局与发展趋势》。来深总院北京分院之前我在泰康集团下的泰康之家设计管理部担任的设计总经理职位，在这期间我管理了十几个项目。泰康集团在中国目前来讲是医养板块建设投资最大的集团，分布于全国将近三十个社区规划、五大医养中心，还有3000个诊所。因为大家都是建筑的专业人士，我分享时尽量不说建筑本身的特点和想法，而是去说泰康的思路。

第一部分是医养项目展示。这是我在去泰康之前做的一个落地项目，在北京朝阳东区，是由日本的东京医科大学的一个教授，专门搞阿尔茨海默症的教授投资建设的项目。这个项目请的是日方的建筑师设计，我和他一起合作做的已经落地了。这个项目中有个特点，养合养老公寓主要针对的介护和协护。比如就是眼睛失明，大体生活还能自理，但是做一些特殊行为时需要人帮助的。东侧是养老，西侧是幼儿园是国际双园，这是目前北京唯一的一老一小结合项目。后来在项目投入运营中惊喜地发现，所有的老人在休息时非常愿意看到孩子们活动，从而更好地带动了老年公寓对老人的吸引。这个项目给我带来了一个感受，日本发展老年公寓发展的时间比较长，有很多经验。日本发展时注重对于建筑的细节处，从建筑的主要出入口及卫生间持平，零毫米误差。那个教授讲，假设一个老人还有五年的寿命，在这个期间如果一不小心因为路不平摔了一跤可能要在床上躺一年，在这一年期间他所有的人体机能发生了退化，再出来寿命可能就只剩一年了。一个有五年寿命的人当他因为摔了一跤变成了两年，所以细节的追求是非常要关注的一个要点。他们的材料全部是日本进口的，甚至比国产的还便宜，木材都是日本未加工的板材。这个项目有个特点，对于隐私的尊重很看重，他要损失很多面积出入口也要拐个弯才进入老人的生活空间。让我搬到一个陌生环境里的话，我就希望这个环境非常尊重我。从而引申出我们要更从精神层面关注，这就引申出第三点家的概念，所有的老人在来我家之前我去你家拍照，你愿意搬过来的我们可以帮你搬过来、帮你布置，每个老人可以布置出他自己熟悉的环境，这是我之前认知的一个项目。

这是泰康的燕园，泰康为什么要投资养老？投资几十个亿下去。从2015年6月开始，泰康之家的第一个燕园投入运营，到了两年之后才能勉强维持运营平衡，到了今天能保持运营上的盈利。它是有个“凯撒模式”。比方一位客户买你家保险了，买的是重疾险、健康险等，有一天去医院检查发现得病了，可能是癌症，去公立三甲医院检查，检查完后说要用药，结果就问你要用2万块钱一个月还是用4万一个月的，说我有保险我用4万的。这个时候发现所有客户都用最贵的药，那我这个保险公司还开吗？所以这是不行的。在这种情况下我们应该怎么办？所以要做医院，三甲医院在全国盖五个，这几个三甲医院重点负责的是重大疾病的处理。所有保险客户在签合同时应当优先选择自己的病人，所以就可以通过这个医院把费用扣除，原来一个月2万的人不用2万，这里5000就治好了，这也是从运营角度考虑这个问题的。当考虑到这个问题后，凯撒模式的第二个特点就是有没有一种可能让他不生重大的疾病，给他进行健康管理，有了这种健康管理，成本就能控制的更好。于是全国布置30个养老社区，都布置二级医院就是健康管理中心/体检中心，没事就去体检，这样成本能够控制的更好，除此在全国建立3000个诊所，这就是凯撒模式带来的集约化的成本。

如何赚更多的钱？于是有了“幸福有约”。比如燕园，谁想住到这里面，现在一人间排队都进不去，想要优先权必须去年买200万的保险。今年买300万保险才能进来，这个保险的大包叫做“幸福有约”。泰康在2018年光幸福有约的收入将近1000亿，管理的总资产规模也才12000亿。2018年就开了四五个园，就这些园就收了1000亿。幸福有约收入最多的不是CEO，而是一个大姐，卖了小一个亿的保险，个人收入将近1000万。泰康在上海的申园跟燕园一样都不是大高层。这是泰康的蜀园，去年刚刚开业的。泰康的吴园，就在苏州阳澄湖的边上还正在建设中。楚园也还在建设中。海棠湾、杭州大清谷，都是在建设中。湘园在长沙的梅溪湖，赣园、沈园、鹭园。这是泰康西南医学中心，未来是个三甲医院规模，并不是很大，这个三甲医院同时允许配件一部分的非医疗产品，大概3万平米，就做成了协护的设施，外加医疗综合成这样的医疗综合体。民营公司运营一个医院还是心有余悸的，因为已经买了一个医院，花了700万请麦肯锡做了商业策划。麦肯锡说你买的这个医院我可以保证你两年拉平，三年盈利，五年有多少盈利，他现在已经运营三年了，基本上还是处于微亏损，所以在医院的建设投资上非常小心，像这个项目总投资32个亿。

第二部分发展趋势，泰康未来大概要建成这30多个养老社区，现在国寿、平安都在做，都已经看到了带来的衍生附加保险的优势，燕园一期二期什么样三期怎么做，我把这个说一下。

一期是要做康复医院。上面有117户的护理单元，其他的都是老年社区。所有的一居室只住一个人，每年大概6000多块钱一个月，只是入住费。这里面原来是有协护的，后来取消了，因为协护一旦加上去，每个月都要近1万元的费用。比如全瘫的，费用在2.5-3.2万不等。燕园配比所有的一居小于40的，二期的时候扩大了，因为凡是愿意来养老社区的人是因为另外一伴没了，所以这样的情况一期是不够的。原来的台阶都是4.8米现在都要做到3.7米，做小一点，减少浪费。

楚园重点在于是把中间的会所做到的，会所包含的功能较为复杂，这是楚园会所，所有的会所要提高使用率。必须要距离会所距离150米范围内，老人活动时步行距离就是150米。所以把中间作为主席会所。沈园相对好点。沈园直接把中间做到，做到了跟周边所有的建筑相呼应。分色的这个位置就是二级康复医院兼护理楼。所有的养老社区选址一般会选择新设的开发区范围之内，传统的会说山水风景较好的地方，为什么要这样做，因为要遵循急救概念，所有的社区要依托三甲医院。沈园会所设计，这里有个参观线是在内线，所有人要进行参观，参观时要看到老人活动才会愿意来。

可以嫁接的资源，现在各个保险公司都在入这个方面，我们可以凭借原来医疗建筑的优势做到医养不分家。除此之外现在各大机场公司也在做。刚才说的阿尔茨海默症的这个日本设计就愿意做一些合作伙伴进行开发，还有欧洲的欧宝集团也在做这个。