居住权如何保障老年人养老问题

【案情简介】

甲与乙系继母子关系。乙的父亲于2007年购入涉案商品房。2011年，乙的父亲与甲登记结婚。2014年，乙的父亲去世。同年，甲与乙签订关于涉案商品房居住权的协议，约定在未取得甲同意的情况下，乙不出售该商品房，甲可在该商品房内居住至百年归老，后甲也一直居住在该房屋。2019年，涉案商品房变更登记至乙名下。2021年2月，甲以担心日后乙出售或抵押房屋，甲的居住权没有保障，而且乙不配合办理居住权登记为由诉至法院，请求法院判令甲享有该商品房的永久居住权，乙协助办理居住权登记手续。

《民法典》新增居住权制度，对居住权的设立，变更，消灭作出了规定，以解决家庭养老的问题。

（一）居住权的设立方式

居住权的设立方式分为合同设立和遗嘱设立两种方式。双方可以根据真实意思表示进行订立居住权合同，并依据合同到相关部门进行登记。《民法典》第三百六十八条明确居住权自登记时设立。未经登记的居住权合同不产生居住权效力。

本案中，甲与乙通过签订居住权合同的方式设立居住权，对居住权人甲的居住权作了明确的约定，为双方的真实意思表示，符合《民法典》上述关于居住权的设立方式，为合法有效的居住权合同。但乙不同意居住权登记的行为违背了诚实信用原则。

（二）居住权的期限及消灭事由

对于居住权的期限，双方可以约定具体的时间或年限，也可以约定直至居住权人死亡时止。对于合同或遗嘱约定不明确或无约定的，可以推定居住权期限直至居住权人终身。

本案中，甲与乙在合同中约定甲可以在涉案房屋内居住至百年归老（去世），即双方约定的居住权期限为永久居住权，直至甲去世。

《民法典》第三百七十条同时规定了居住权消灭的两种事由，即居住权期限届满或居住权人死亡。

由于居住权具有人身属性，设立居住权的住宅不得转让和继承，居住权人死亡的，居住权当然消灭，即便双方在居住权合同中明确约定了居住权期间，居住权人死亡时约定的居住权期间尚未届满，居住权也当然消灭。

另外，除民法典规定的上述两种居住权灭失的事由外，学界还认为居住权灭失还应包含房屋损毁或灭失这一事由。设立居住权的住宅自身的存在是居住权成立的前提，是居住权的载体。房屋一旦损毁或者灭失，居住权的目的就无法实现。

（三）居住权的法律效力

居住权设立后，即在当事人之间产生相应的法律效力，主要体现在居住权人和所有权人的权利义务。

1.居住权人应按照法律规定或约定的用途妥善使用房屋。《民法典》第三百六十九条规定，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。居住权是居住权人以“满足生活居住的需要”而设立的用益物权，故居住权人使用房屋只限于个人生活需要，不应用于其他用途。而且居住权人在使用房屋时负有妥善管理的义务，维持房屋原有的用途，不得擅自改变房屋的结构。

2.居住权人不得转让设立了居住权的房屋和继承房屋。居住权具有人身属性，其设立的目的是为了保障特定人群“居者有其屋”的权利。居住权是用益物权，房屋所有权人保留房屋的所有权，居住权人无权转让。

3.居住权根据物权法定原则，其设立、变更和消灭均由法律规定。《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。

4.设立居住权后，房屋所有权人依然享有房屋的所有权，作为房屋的所有权人，为了解居住权人行使居住权的情况及房屋的完整状态，所有权人有权对房屋进行必要的检查，但以不影响居住权人正常居住及不打扰其生活为前提。

本案处理结果：

本案中，经调解梁某威确认徐某道对涉案房屋享有居住权，也同意到登记机关办理居住权登记，同时梁某威作为房屋的产权人，有权在提前与徐某道沟通好的情况下，定期检查房屋的状态。双方之间多年的矛盾得以圆满解决，既有效保障了徐某道的居住权，也保障了梁某威作为产权人的合法权益。

【典型意义】

《民法典》首次规定了居住权制度，将居住权作为用益物权的一种类型规定在物权编中。居住权既在保护特定人群“有所居”的权益，尤其在老人养老和财产继承上，能够更加有效保障老年人的合法权益，确保老年人老有所居，是社会主义核心价值观融入司法的重要体现。居住权制度也在鼓励公民最大程度地发挥物的效用，在老年化程度愈发显著的我国，更好地实现“居家养老”的可能性。