美国养老产业，住宅产品的地理分布，取决于老年人口的区域分布

养老地产市场的政策体系包括推动和规范养老地产发展产生的一系列政策总和，它涉及养老地产企业的法律地位、产业政策、税收政策等诸多方面，与此同时，它也涉及为确保养老地产市场稳定可持续发展，而颁布的一系列法律法规。

上述政策以正式和非正式的规则相结合，养老地产市场的相关政策体系属于制度范畴，养老地产市场的政策体系变迁根本上就是养老地产市场新制度代替旧制度的过程。在此过程中，推动制度变迁的主体主要涉及三个方面，分别是制度的供给主体、制度的需求主体和制度的相关利益团体。

第一，养老地产市场制度的供给主体。政府的基本功能是为社会提供公共产品和公共服务，美国中央政府和州政府地位和功能存在差异，中央政府是养老地产制度的主要提供方，基于立法机关和行政机构颁布针对养老地产市场的相关法律法规以及诸多的政策措施。

养老地产市场的政策体系是否健全受制于中央政府，若其对养老地产市场的态度是积极鼓励，那么其政策体系的构建就面临较为有利的供给趋势；若持消极，甚至反对的态度，那么其政策体系的构建将面临供给不足，或者停滞的趋势。

在老龄化日益严峻，各国政府针对养老地产的态度总体上是积极鼓励，但在执行过程中，则存在显著区别。地方政府是养老地产制度的主要实施者和养老地产制度的补充供给者，中央政府掌握政策制定的主导权，但也会给予地方政府一定的政策制定权。地方政府将根据自身所属区域的实际情况，补充制定养老地产相关的市场政策。

第二，养老地产市场制度的需求主体。养老地产企业是制度的需求主体。养老地产市场从无到有，养老地产企业面对发展过程中遇到的各种挑战，主要凭借具有制度供给功能的政府政策的支持，通过舆论压力以及请示等多种方法对政府施加影响，推动政府制定出有助于养老地产企业利益最大化的制度设计。

作为养老地产制度的直接受益对象，养老地产企业与中央政府和地方政府在利益上具有普遍的一致性。然而，不同主体之间利益存在冲突具有其必然性，换言之，养老地产制度的供给与养老地产政策的需求之间可能处于均衡状态，也可能处于非均衡状态，这种非均衡状态却是推动养老地产市场发展的动力。

第三，养老地产制度的相关利益团体。所谓相关利益团体中养老地产相关产业、企业以及金融机构同为养老地产企业在养老地产市场中的基本构成要素，这些要素之间是合作的关系，政府对养老地产企业的政策支持，可以印制产生双赢的局面。

所以，上述机构同样关注养老地产企业政策的利益动机，鉴于政府职能的局限性，其存在也必然有诸多的不足，这就需要非政府机构参与进行弥补，只有如此养老地产的相关政策才可能有效落实。如针对养老地产企业的融资、技术革新等政策的落实，就需要借助于金融机构、技术研发机构等中介组织的配合。

考虑到相关利益组织的养老地产服务购买者与养老地产的提供者之间是一种利益交换关系，既可能从养老地产市场政策体系的变迁中取得收益，与养老地产企业实现双赢，同时也可能因为既得利益组织的强势使其遭受损失，那么遭受损失的一方就可能通过各种途径对养老地产制度的变迁进行干预，影响养老地产制度便签的进程。

美国养老地产产品市场规模。美国老年人群的主要养老模式仍然以家庭养老为主，整个老年人群中只有大约20%进入到养老院。

截止到2021年第二季度，根据美国经济排名前100个城市的统计结果，美国老人社区数量总数达到16，009处，社区数量相比2015年提高了18.45%，社区床位数量达到2，011，340个，相比2015年增加了17.28%。

2021年各种类型社区拥有床位数量按降序排列依次为专业护理社区、协助生活社区、独立生活社区和持续护理社区，相比2015年，专业护理社区和持续护理社区床位数量所占比重均表现为下降，下降幅度分别为1%和12.8%，独立生活社区和协助生活社区床位数量所占比重均表现为上升，提升幅度10.7%和3.1%。

美国养老地产产品地理分布。美国养老住宅产品的地理分布根本上取决于美国老年人口的区域分布，二者之间存在密切的联系。美国家庭养老仍然在养老方式中占据主导地位，但与中国传统意义上的家庭养老相比，美国家庭养老普遍存在如下三个方面的特征：

第一，美国家庭结构的发展越来越趋向于小型化，年轻人赡养老人的比重越来越小，美国家庭养老中的亲情与血缘成分较少；第二，美国的家庭养老普遍意义上是一种自我支持养老，子女等家庭成员的支持较少，以房养老是美国老年人家庭养老的主要形式；

第三，美国老年人的家庭养老中的“家”通常与住房相关联，而非简单的居住地，美国老年人口的统计标准也是依据老年人的住房所在地，而非家庭居住地。上述特征决定了美国老年人更多选择单独居住，那么美国老年人的区域分布数量必然对美国老年社区的分布起到关键作用。

2021年美国老年社区数量比重依次为：东南地区、西部地区、东北地区、中北部地区和中南部地区，同期床位数量比重按降序排列依次为：东北地区、东南地区、中北部地区、西部地区和中南部地区。

2021年美国东北地区和中北部地区老年社区数量比重分别为20.74%和20.63%，合计比重达到41.37%，相比2015年，合计比重下降了0.97%，美国东北地区的养老社区产品比重与东北地区的老年人口比重基本相当，供需基本平衡。

美国东部地区是美国经济最发达地区，其工业化、商业化和都市化程度显著高于美国其他地区，这就导致该地区的平均经济收入高于其他地区，考虑到经济收入水平是决定老年人能否入住老年社区的一个重要尺度。

因此，决定美国东部地区老年社区数量的一个关键因素是收入水平，这也是东部地区老年社区发展区别于南部地区的一个重要方面。同时，2021年美国南部地区老年社区床位数量占比合计为36.29%，较2015年提高了1.35%。

大比例的老年社区倾向建立在美国南部，一个不可忽视的因素是美国南部地区的气候较为温和，阳光充足，空气清新，适合慢性病人、高龄老年人和体弱的老年人长期居住，尤其以亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和德克萨斯州最受老年人欢迎，自20世纪60年代以来，大量老年人群持续不断的从其他地区迁移到这些地区定居，同时期美国养老社区建设快速发展。

值得注意的是，2021年美国西部地区的老年人口比重为32.26%，高于西部老年社区所占比重，这可能造成老年社区的供给低于需求，原因可能有两个方面：

一是西部地区虽有经济强势的加利福尼亚州，但经济发展并不均衡，人均收入相对较低，较低的收入水平极可能降低对老年社区的需求；二是美国西部地区多事山地和沙漠，自然环境逊色于东部和南部。

针对美国养老地产演进历程与发展特征的分析发现：

第一，美国养老住宅产品分类显示，根据养老地产服务专业程度和老年人健康程度差异，美国的养老住宅产品可以分为五种类型，分别为独立式老年住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年社区，其中老年社区是美国最成熟、也最普遍的养老住宅产品，包括独立生活社区、协助生活社区、失智护理社区和专业护理社区和混合型的持续护理社区。

第二，美国老年社区所占比重降序排列依次为专业护理社区、协助生活社区、独立生活社区和持续护理社区；美国老年社区数量比重降序排列依次为东南、东北、西部、中北和中南地区，床位数量比重按降序排列依次为东北、东南、中北、西部和中南地区；

第三，针对2008-2019年美国养老地产企业的经营绩效记性分析发现如下基本经济事实：

一是养老地产企业总资产收益率总体上表现为先降低而后提高的趋势，REITs类型的养老地产企业总资产收益率显著超过非REITs类型。在整体均值之上的养老地产企业总资产收益率按降序排名中，排名第一和第五的ENSG与NHC为非REITs类型养老地产企业，其它均为REITs类型养老地产企业。

二是养老地产企业经营活动净收益与利润总额比率总体上表现稳定，非REITs类型的养老地产企业经营活动净收益与利润总额比率波动程度显著超过REITs类型。在整体均值之上的养老地产企业经营活动净收益与利润总额比率按降序排名中非EITs类型养老地产企业占比达到42.85%，其它均为REITs类型养老地产企业。

三是养老地产企业流动比率总体上呈现波动中下降趋势，非REITs类型的养老地产企业流动比率保持稳定，但其偿债能力显著低于REITs类型养老地产企业，REITs类型养老地产企业短期偿债能力呈现出下降趋势，在整体均值之上的养老地产企业流动比率按降序排名，均值以上的企业全部为REITs类型养老地产企业。

四是养老地产企业固定资产周转率总体上表现稳定，非REITs类型的养老地产企业每单位固定资产创造盈利的能力显著超过REITs类型养老地产企业，非REITs类型的养老地产企业固定资产周转率期间内均值是REITs类型的养老地产企业的9.67倍，在整体均值之上的养老地产企业全部为非REITs类型养老地产企业。

第四，美国养老地产业演进过程显示，美国养老地产业的发展总体上可以划分为4个阶段，20世纪50年代以前属于养老地产业发展的萌芽期，20世纪60年代属于养老地产业发展的初期，20世纪70年代属于养老地产业发展的快速发展时期，20世纪80年代至今属于美国养老地产发展的成熟期。

结语

第五，美国养老地产的演进规律反映出养老地产的发展脱离政府的单极主导，发展成为政府、市场以及其他非盈利机构共同组成的多元化养老地产体系是必然的趋势。只有在这样一种客观规律的支配下，美国养老地产才有自己作为一个独立产业的发展空间。