观点：养老地产在中国如何获得突破性发展？

随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。多元化的经营不但能有效降低企业经营风险，更是着眼将来。与此前较为单一的住宅产品市场有所区别，旅游地产、教育地产、体育地产、养老地产等主题地产的兴起，将使得房地产市场的业态更为丰富，也展示了市场的快速进步。所谓养老地产就是把我们养老养生的生活方式完整地嵌入到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程当中，我们从一开始规划的时候就开始要有这样一种概念，然后贯穿于整个项目，整个流程的始终。我们养老地产要有特定的消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合型的老年人居生活，我们说养老地产既是养老产业的一部分，又是我们现在地产发展形态的新格局。

大家都知道，我们国家人口老龄化的发展十分迅速，老龄问题日益凸显，根据全国老龄委组织的国家人口老龄化战略研究报告的最新成果，预测到2050年中国的老年人口将达到4.83亿，占那时中国总人口的43.1%，同时社会抚养比将上升到98.8%，老年人逐渐成为重要的社会利益群体，给经济和社会生活的方方面面带来了广泛影响。

尽管各界几乎一致看好养老地产的发展前景，但目前养老地产的有效盈利模式至今尚在寻找之中。在土地市场价格日益走高的市场背景下，养老地产或成为部分房企进行“圈地运动”的工具。而养老地产，便在这样的困境与顾虑中蹒跚起步。

政策上要有一定的倾斜，国家要出台一些扶持或优惠政策，要扶持和培育这一新兴产业。所以，国家及地方会出台哪些扶持或优惠政策，用于鼓励开发商和投资者参与养老地产项目的开发，是目前各个企业进军养老地产前尤为关心的问题。

首先土地的获取。考虑到优美和安静的环境，老年人的朋友、亲戚及子女的探视便利性及老年人的保健及看病等问题，所以，必须是在靠近城市的郊区等特定的区域。规划用地方面的突破，城市规划用地的分类里面应该有老龄养老用地的一席之地，在旧城改造之中配建养老住宅和养老设施，还有建设公益性养老设施的政策。政府要有一个统一规划，地方政府宜居生态、养生、旅游城市建设规划或老城区工业改造等结合，将养老房地产纳入地区城市及生态发展规划。在不同生活社区地段预留有养老功能的建设指标，通过定向出让土地的形式以减轻介入这一产业的投资者的资金压力。不管介入者的最初意图是什么，养老这一产业总是带有浓烈的社会福利特征，而商人的特性注定是追逐利润的，无非是短期和长期及高和低之分。第一立法、立规，第二设立行业门槛来拒绝恶性竞争，还有规划布局，一个城市要建多少个老年公寓和护理院由政府来规划，现在北京从的太阳城、泰康都建在北面，那南面的老人怎么办呢？有些国家就做的很好，如澳大利亚解决这个问题是通过政府在各个区域做出规划，通过招标由企业完成，政府解决你的土地和所有的配套支持问题，所以我觉得这一点很重要。

第二是多种方式的融资获取与整合。投资回收周期的问题，据业内人士分析，虽然养老地产可长期持有、长期经营，做得好能够有稳定现金流，可把企业资产做大。但投入周期长，最少需要15年才能回本，前几年可能只有3%的回报，经营得好入住率上去了才可能达到8%，这对企业来说是一项很大的考验。融资方式由银行主导型向多元组合型转变，除银行贷款以外，还可选择试行房地产投资信托基金、企业债券、股权融资、私募基金、海外基金等。相应的投资者不仅有机构投资者，如保险公司、信托公司、基金公司、投资公司、房地产开发公司、银行及其他金融机构。还有个人投资者，即通过养老房地产金融投资产品吸收居民个人资金。

第三国家做好关于养老地产的课题研究，商定一个关于养老地产发展的行业标准，以供市场健康发展指引方向。由于现在养老地产才刚开始起步，要怎么做，如何做好，都缺少一个明确的政策方向给予扶持。希望国内养老地产可以多借鉴和学习国外的行业经验。但是由于国内与国外的国情及政策等方面有所差别，可以通过实践积累符合中国国情、具有中国特色的经验，以使养老地产更好地发展。养老地产在我国发展刚起步，我国的养老地产无论是在政策支持还是经营上都处于摸索阶段。

符合这一细分行业的设计标准、行业操作规程、验收规范等相关配套的指导意见要尽快的出台，要把这一行业从一开始就纳入标准规范范畴，要做到高起点，高标准，高人性差异化的境地。优惠和扶持政策的突破，对不同形式的养老模式应该给予相应的在土地、规划、财政、信贷、税费、户籍、医疗保险方面的扶持政策。

第四房地产仅是养老产业的载体，开发商在其中只是起到开发和硬件建设作用，开发商不可能全部承担起包括医疗、保险及其他社区功能在内的多个职能。养老地产只是养老产业的一个载体，其中很多内容还需要社会去填充，同时需要完善和合理的制度设置，养老地产不等于养老解决方案。中国目前养老产业的特征是没有形成上中下的产业链，没有标准的体系，没有标准的运营管理公司，没有专业的培训体系，而中国养老产业有一个最大特征是房地产先行，所以我们有一个概念叫养老地产。合众佑泽养老咨询认为养老地产是值得商榷的，因为任何一个产业地产首先是先有产业，后有地产，产业是灵魂，地产是支撑。所以，养老地产配套设施体现和业态的选择尤为重要。

第五养老项目运作方式的独特性。项目应该怎么运作，第一是项目的整体定位很重要，市场在哪里？客户如何细分？住在什么样的环境，能享受什么样的服务，你要打造什么样的品牌？。

第二是核心价值，你这么多服务元素当中哪个最重要的，你的核心诉求对于任何一个养生养老的核心一定是健康管理，如果以健康管理核心为诉求，就是说健康的可以进来，亚健康的可以进来，高龄的可以进来。你可以说我不是医院，所以有病的不会收，总而言之要给你的社区定位，你必须有一个明确的定位。你的核心价值体现在什么地方呢？专业的管理和专业的照料。第三个，你在项目运作当中一定要记住养老文化的渗透，健康养老、便捷养老、安居养老、亲情养老、尊严养老，你必须告诉老人你在做什么，项目的核心价值是要先做出来的。我从企业的角度微利尽孝，我可以挣钱，但一定不会挣大钱。第四个就是养老产品的跟进，我们说到一个产品往往有五个层面，核心利益、基础产品、期望产品、附加产品和潜在产品。对于养老项目来讲核心利益就是老人的家，基本的地理、面积、价格。期望是设计满足、性价比，附加产品是医疗康复、环境空气。你对养老产品的卖绝不能卖的是房子，而是房子后面和房子里面，里面是服务，外面是潜在升值，所以告诉老人我们不仅仅提供的是房子，我们还提供了很多很多。之后才是你团队的协同作战，一个养老项目研究他，一块去做硬件，一块去做软件，对于一个高端养老机构或者社区来讲我认为他的硬件建设和软件建设至少应该各占一半，怎么样去做一个项目，要把里面所有的问题变成模块，你拿出模块的解决方案，我举个例子。餐饮问题是养老机构最重要的问题，老年人的用餐方式、习惯特点、消费心理，花多少钱买你的餐，用餐的总容量，你收费的模式、原料采购成本的控制、餐饮评价等等，这一系列问题提出来之后把它进行模块化。还有一个温度的保存，可以通过保温车来保证温度。 服务体系在你最初概念设置和规划设置的时候你要想明白你的服务种类、提供方式，服务网点、服务面积这些都需要做定位。其次你的服务定位来自于你社区的类型，你是高端、活力、全民、居家，你需要告诉自己打造什么样的社区。

第三是商业配套定位，如果大家都说最高端的，那么你的商业配套是什么。

第四是社区组团定位到底多少有多少个组团，服务中心放在哪里，这是你服务需要考虑的。活力老人、护理老人的需求是不一样的。最后是你周边的环境，周边有没有成熟社区，环境、地貌、交通的关系，周边有没有可运用的商业资源，如果周边有就利用它，你不需要配更多，如果周边没有，你需要利用什么，如果方圆5－10公里的社区不能利用你的商业配套，不能有商业价值，你的运营是会出现问题的。

第六开发运营模式。有业内人士指出，虽然目前已有不少大型开发商（万科、保利、首创、华润、绿城、龙湖）进军养老地产，但对其运营模式仍处在摸索的状态。其中，是持有，是出售，还是两者兼顾，是业内争论的核心问题之一。这个要结合老年人这一目标群体做出不同的细分，对于身体状况已不是太好的老年人，需要较多的硬件设备，加之他们使用时间并不太久，因此开发企业应自己持有，仅出售使用权。而对于身体状况还比较良好的老年人，则可以将养老公寓进行出售，并且这个比例应占到整个社区的大多数，“最需要考虑的就是细分，不可能一刀切。”根据调查，国内目前做过的很多养老公寓都还没有盈利，业界对于养老地产的盈利模式也是一直处在探讨的阶段。但丝毫不掩饰对养老地产盈利前景的看好，“高价值的物业必然是度身定做的，养老地产就是这样的一种模式，虽然国内目前还没有成功案例，但国外已经有很多了。”还是套用哪句老话，“有市场，就有高低不同要求的需要。”以澳大利亚的一个顶级养老公寓为例。该公寓为出售产权性质，开卖时就比周边的豪宅贵20%，而开发商要求业主转让产权时按照持有的年限给开发商交转让费，最高达成交价的22%，因此为了保证项目的升值能力，会尽一切可能做好其中的配套服务。尽管需要交纳高额的转让费，但仍有很多人前去购买。这个观念要随着进入养老地产而改变。

第七是在养老的观念上、客户的细分上，要理性分析，需要突破和解决选择养老地产物业的客户群体过窄问题。虽然我国目前已经逐步进入老龄化的社会，但是，中国人几千年来的养老观念和生活习惯，仍然是希望和子女甚至是孙子女住在一起，尽管养老地产项目的物业设计中，可充分考虑老年人的消费习惯，例如，设立无障碍通道等，但这些硬件设施的吸引力，远远无法与亲人的照顾相提并论。为什么我国老年人喜欢与子女住一起？一方面，老年人都普遍害怕孤独，需要下一代或隔代陪伴，渴望与子女交流，享受天伦之乐的亲情；另一方面，作为30-40岁左右的社会主力军，按照中国的传统，也需要父母帮助照顾孩子及家庭。因此，在已经不再工作的老年人当中，就目前乃至近几年来看，真正选择自己单独居住或远离子女单独居住的仍然是少数，许多老年人未必选择与子女同住，但要选择与子女在同一小区或距离比较近，以便于随时亲情的交流。

严格意义上说，中国现在还没有养老地产，还停留在养老产业阶段，距离专门地产行业的形成还有很长的距离，养老地产会是未来发展的一个趋势，现在的部分产品还处于探索向快速发展的过渡时期，虽然有很多的概念性的设想业已落地。这样的产品还需要政府的扶持，如果没有相关的保障措施，发展会十分缓慢。可喜的是一些知名品牌的开发商及机构正寻求这种多元化的需要，探索者未来房产开发商的希望之路。万科在北京的“万科幸福汇”、绿城在杭州临平的蓝庭项目、浙江省马寅初人口福利基金会在杭州富阳金色年华项目、上海亲和源、北京东方太阳城、上海绿地21城孝贤坊、武汉合众优年等多是值得同行或者即将进入这一行业者借鉴的项目。