养老地产 ：国家用地政策及三种出路

中国养老产业还处于早期发展阶段，但相信随着老龄化社会的到来，养老产业的社会需求将迅速增长，在相关经营方式和服务理念更新转变的带动下，养老产业有望实现社会效益与经济效益的"双赢"。

一、养老地产的国家标准

（一）民政部

养老机构等级划分与评定

1、范围

本标准规定了养老机构等级划分基本要求、申请条件、评定内容以及评定方法。本标准适用于养老机构等级评定工作。

2、规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

3、等级评定分级申请条件

在完全符合基本要求与相应等级评定申请条件的情况下，养老机构运营满一年可申请相应等级评定

（二）住建部

老年人照料设施建筑设计标准

《老年人照料设施建筑设计标准》中6条强制性要求:

1、道路系统应保证救护车辆能停靠在建筑的主要出入口，且应与建筑的紧急送医通道相连。

2、老年人照料设施的老年人居室和老年人休息室不应设置在地下室、半地下室。

3、二层及以上楼层、地下室、半地下室设置老年人用房时应设电梯，电梯应为无障碍电梯，且至少1台能容纳担架。

4、老年人使用的楼梯严禁采用弧形楼梯和螺旋楼梯。

5、老年人照料设施的老年人居室和老年人休息室不应与电梯井道、有噪声振动的设备机房等相邻布置。

6、散热器、热水辐射供暖分集水器必须有防止烫伤的保护措施。

二、养老地产的用地政策

1、国土资源部：《养老服务设施用地指导意见》（国土资厅发〔2014〕11号）

对合理界定养老服务设施用地范围、依法确定养老服务设施土地用途和年期、规范编制养老服务设施供地计划、细化养老服务设施供地政策、鼓励租赁供应养老服务设施用地、实行养老服务设施用地分类管理、加强养老服务设施用地监管、鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设、利用集体建设用地兴办养老服务设施等九方面问题分别作出了具体规定。

在养老服务设施用地规划计划方面，明确养老服务设施用地供应纳入国有建设用地供应计划。

对闲置土地依法处置后由政府收回的，规划用途符合要求的，可优先用于养老服务设施用地，一并纳入国有建设用地供应计划。

新建养老服务机构项目用地涉及新增建设用地，符合土地利用总体规划和城乡规划的，在土地利用年度计划指标中优先安排。

2、住房城乡建设部、国土资源部、民政部等四部门：《关于加强养老服务设施规划建设工作的通知》（建标〔2014〕23号）

明确各地国土资源主管部门要将养老服务设施建设用地纳入土地利用总体规划和土地利用年度计划，按照住房开发与养老服务设施同步建设的要求，对养老服务设施建设用地依法及时办理供地和用地手续等。

3、国土资源部、住房城乡建设部：《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国土资发〔2015〕37号）

对房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，明确国土资源主管部门、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老产业等项目用途的开发建设。

这在推动地区房地产去库存的同时，为民营经济进入养老产业提供了新的机遇。

4、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的意见》（国办发〔2015〕84号）

明确要求各级政府在土地利用总体规划和城乡规划中统筹考虑医养结合机构发展需要，做好用地规划布局。国土资源部门要切实保障医养结合机构的土地供应。

5、民政部、发展改革委、国土资源部等部门：《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》(民发〔2016〕179号)

明确鼓励盘活存量用地用于养老服务设施建设，切实缓解养老服务设施建设用地需求压力。

6、卫生计生委、民政部、国土资源部等部门：《关于印发“十三五”健康老龄化规划的通知》（国卫家庭发〔2017〕12号）

明确提出要在土地供应、政策保障等方面对老年健康服务工作予以支持和倾斜。

7、国土资源部：《2017年全国土地利用计划》

进一步明确要求：土地利用计划要加大对养老、医疗、现代服务业和公益设施等民生社会事业项目的支持，对国家重点发展的民生社会事业项目用地予以充分保障。

8、《关于加快推进养老服务业放管服改革的通知》（民发〔2017〕25号）

明确要简化优化养老机构相关审批手续。对于新建养老机构或者利用已有建筑申请设立养老机构涉及办理不动产登记的，不动产登记机构要通过“首问负责”“一站式服务”等举措，依法加快办理不动产登记手续，提供高效便捷的不动产登记服务，支持申请设立和建设养老机构。

三、养老地产的三种出路

第一种商业模式叫医养结合

大致的概念是将社区养老与社区医院进行组合，选址一般在成熟的居民小区附近，即可解决周边老龄居民就近看病拿药问题，也可提供基本的养老服务。

这种投资模式有几个明显的赢利点：1.客户群稳定，消费比较刚性，而且因为可以与社保结合，可促进老年人的消费；2.医和养可以共享床位，不仅在投入上可以节省，使用率也能大幅提高；3.客户群不仅包括来住的老人，还能覆盖周边居家养老的老人，收入具有很好的成长性。这种模式的操作难点在于，首先需要有经营医院的经验；其次，找到合适的选址不容易，毕竟有个规模经济需要，面积太小或周边居民数量不够，都难以支持运营。

第二种商业模式叫分时养老，其适用于度假养老项目

对于一些位于风景区适合做休闲疗养的项目，确实匹配了一部分活力老人的度假需求，但是以买房的形式来消费显然不合适。这就产生了一种卖消费卡的形式，来销售养老产品，买卡的老人可以在连锁经营的地方，任意选择地方进行消费。如果有保险机构介入，还可以和养老保险结合。年轻的时候是投资，老了可以消费（所以险资对养老是非常关注的）。因为投资可以通过这种方式形成现金回流，不需要分割产权销售，因此在项目选择上，可以是划拨土地，也就节省了投资成本。当然，这种模式必须形成一定的规模，而且对选址比较考研，否则就不容易促进销售。

第三种商业模式称之为养老主体商业综合体

做的虽然是社区养老，但将医的成份降到只剩下对老年人的健康管理。这种模式重点在于针对中老年人的需求，开展一系列的养生养老服务，让他们安享快乐健康的晚年生活。

具体做法和一个生活体验式的商业综合体没什么区别。普通居民也可以来消费，只是更加适老。因为具有普适性，因此消费群扩宽。而因为没有特别的硬件需求（很多是软性的服务），不需要增加太多投资。做社区服务的终极目标就是做养老，如果有一种社区服务中心可以关注居民的从小到老，那它的商业价值该有多高！