8类旧建筑改成养老机构，优劣势注意事项必须搞明白！

民政部等十部委近年来积极鼓励利用医院、学校、宾馆、厂房、社区卫生服务中心以及小区配套等现有闲置的社会资源进行建设，从而缓解中心城区养老床位少等养老资源有限的难题。接下来，我们分享不同建筑改建成养老机构的优劣势，并附有简要的案例分析，供大家参考借鉴。

1、 厂房改建

优势：通常旧厂房面积都挺大，有食堂，卫生间，暖气，水电齐全，并配有动力电，厂内还有停车位，是老人养老的首选地方。

劣势：很多企业都建设在了偏远的地方，多属于城市的郊区，在这样的地方建设养老院，儿女需要看望的时候，也不方便。这些地方远离城区，就会在各种公共设施上缺失，没有好的绿地，没有好的医院，假如老人旧病复发需要急救，岂不拉长了生命通道?还有一些企业厂房的不再使用，留下了各种化学危害，有的土壤已经被污染，有的还存在一些辐射问题。

2、 小区会所改建

赞同：方便业主，业主也可以参与管理、经营。“只要价格合理，服务到位，解决好安全问题和卫生问题，建成养老院方便上班族照顾老人，何乐而不为呢?”

反对：小区人员密度大，老人出行容易发生意外。会所原本是提供服务和活动的场所，改建养老院是改变原有功能，挤占业主公共资源。担心120甚至殡仪车进出小区不吉利，作为业主，不愿受到这方面的困扰。

3、酒店改建

优势：经济型酒店如果转成养老院，可享受民水民电收费的待遇，节省一大笔费用。此外酒店地段优良，周边配套成熟、人口兴旺。

劣势：一些经济型酒店养老设施配套还不太完备，在老人食堂、活动室、卫生保健室等硬件方面还需要提升改造;高层酒店在消防审核上比较严苛;酒店经营者或物业存有者观念上不易接受。

4、办公楼改建

优势：用于支持政府养老政策，以及周边设施建设、优化社区生活环境、改善民生等工程。满足了当地孤寡老人的供养条件，而且使闲置办公用房得到再次利用。设施同时可为附近老人提供日间照料服务和居家上门服务，养老服务范围可辐射周边社区。

劣势：入住前还需要购置桌椅、被褥、空调、电视、棋牌、冰箱等食宿、供暖、娱乐等设施。

5、楼房底商改建

优势：地段优良，租较高。

6、社区闲置房改建

优势：毗邻社区、配套成熟。

劣势：居民易反对。

7、废弃幼儿园、学校改建

优势：毗邻社区、配套成熟;独门独院。

劣势：多为砖混结构，改建成本较大。

8、基层医院改建

优势：政府鼓励部分二级医院和社会办医疗机构转型为老年护理院，社区卫生服务中心床位逐步转型为长期护理床位。医疗设施优良。

劣势：项目稀缺。

9、改建须知

(1)建筑状况：

要了解建筑物是框架结构还是砖混结构，部分关键位置的墙体能不能打通?有没有电梯井，能不能安装医用电梯或外挂电梯?过道、房门宽度够不够，如果不够用，能不能拓宽?消防、上下水是否符合要求，能不能改?

楼内各功能用房如卧室与卫生间高差大不大?相邻楼宇之间通道有没有高差，如果有的话能不能改?相邻建筑物之间有没有高差，如果有怎么解决无障碍交通?如果能够改动，结构布局，改造装修成本高不高?如果不能改动，住建局或规划局是否同意推倒重建?

(2)所处区位：

如果拟改造物业位于市区或者紧邻市区，那么区位倒不是大问题，一般这种位置交通便利、生活配套充足，子女探望方便;但要考虑有没有充足的场地充当停车位和老人室外活动场地。

如果拟改造物业位于风景区的度假村、农家乐、疗养院等，那就要三思了，毕竟离主城区太远，交通不便，配套不足，会不会有人来、来了之后会不会长期入住之类的问题一定要思量清楚。

(3)周边环境：

要了解物业旁边是不是有噪音污染?有没有化工厂热电厂之类的空气污染源?旁边有没有大型主干道或者铁路轨道交通之类的基础设施?旁边如果有水系，水体有没有污染?有没有生活污水排放口?如果拟改造物业是旧厂房要尤其注意，这个工厂以前是生产什么的?有没有土壤污染等问题。

(4)所处地段未来规划：

要了解所处地段未来规划是什么?是产业园区还是商业区还是别的?最近几年有没有拆迁的可能?如果这个地段未来规划的是居住区或者休闲商务区，那么这样的规划还能给这个项目增加吸引力，是个加分项;

最悲催莫过于投巨资改造的很漂亮，投入运营一两年还没收回成本，政府改了规划必须拆迁，投资损失且不说，还要在最短时间内找到合适物业安顿老人，想想这事儿就肉疼。

(5)物业产权归属：

有些闲置物业尤其是烂尾楼，中间可能存在极为复杂的所有权关系，也可能存在各类纠纷。

(6)土地性质与可使用年限：

要了解拟改造物业土地是什么性质?能不能改造成养老服务设施?土地是哪一年获取到的?还有多少使用年限?这些必须搞清楚。假如土地还剩下不到10年的使用年限，如果改造投资成本太大，就要慎重考虑了，十年的时间能不能收回投资，能不能盈利，得测算好，实在不行就不要强求。

(7)周边居民态度：

如果闲置物业旁边就是居住小区，还要考虑居民们是不是反对?会不会拉条幅抗议?因为他们担心影响居住品质，同时改造装修会有噪音污染，影响生活;未来车辆进进出出不安全等等。