2021地产人｜断舍离地产第8年，鄂俊宇的养老产业转型思考

作为原地产上市公司亿城股份的董事总裁，鄂俊宇见证了中国房地产行业早期20年的风云变幻。在2013年，他以“断舍离”的姿态，跨入养老领域，并在两年后创立“安馨养老”，专注于居家适老化全产业链的打造，逐渐从一个“养老小白”变成“业内专家”。

过去的2021年，不少房企经历了前所未有的考验，他认为康养产业恰好可能是房企未来突围破局的一大机会点。展望未来，鄂俊宇信心满满，在他看来，随着新中国第二次婴儿潮人群进入老龄化，今明两年将是康养产业增长的爆发期，整个地产行业进入存量时代，而康养产业反而进入增量时代。

面对2021年房地产市场形势，鄂俊宇认为，康养产业可能是房企未来突围破局的一大机会点。

负债风险压力下，行业重新定位与运营模式纠偏是必然的

2021年是鄂俊宇离开地产行业，从事康养行业的第8个年头。临近年尾，忙碌之余，他开始盘点2021年的工作进程，以及2022年的展望规划。

2021年，也是鄂俊宇自2015年创立“安馨养老”后，探索居家适老化改造“新五年”的第一年，他将其定义为“二次创业”的一个开端：过去五年，是基于存量概念的养老产业商业模式的探索，其适老化改造业务逐渐建立起“从居家到社区、城市公共环境”的完整体系；在此基础上，在“第二个五年”中，“安馨养老”的品牌将升级为“安馨康养”，业务也将开始从存量向增量与存量并重发展的转变。

“过去我们断舍离地产，是为了种下康养服务的基因，在一个更细分的领域里，将‘核’做得越来越庞大，进而在不同时点对接不同的空间资源，让服务于康养生活方式的空间更有内涵和价值。”鄂俊宇称。

翻开鄂俊宇的地产简历，可谓经历满满：上世纪90年代初进入地产领域，成为中国第一代地产人，在港企、央企和上市公司都曾任高管，作为原地产上市公司亿城股份的董事总裁，是以万城华府为代表的高端人文地产“华府”品牌的缔造者。

时至今日，回忆过往，鄂俊宇依然庆幸，能跟随房地产发展以及生活方式提升的步伐，成为这一不平凡时代的参与者与见证者。从本质上而言，地产一直也是民生产业，尤其是住宅开发，解决的核心社会问题是居者有其屋。但由于土地的稀缺性、唯一性以及长期性，这决定了房企应该承担更大的社会责任，很多房企在过度资本化后，比拼的是周转速度、融资成本、开发规模，在这种金融化运行机制下，企业往往会忽略产品力与服务力，强化快周转与简单复制。如今，在高杠杆负债风险压力下，整个行业的重新定位与运营模式的纠偏是必然的。

鄂俊宇认为，“市场环境好时，大家不会关注赚慢钱和长钱的领域。在此背景下，康养产业恰好可能是未来房企突围破局的一大机会点，相信会有更多房企、项目会不同程度开始转型或投入其中。”

要有清零的决心与态度，不能简单用地产思维来做养老康养

地产界的不少人士开始理解鄂俊宇的转型行为，并将其形容为：看得早、定得准、下手狠。而在2013年，很多地产同业者并不理解他为何从“风光、熟悉且擅长的地产领域”彻底“断、舍、离”，进入完全陌生的养老领域。

“基于社会民生，能够对冲未来长期波动的包括市场等各类环境影响。‘养老’赛道和周期足够长，坚持做有价值的产品和服务，行业具有极大的创新力空间和成长性机会。”对于转型养老“赛道”，鄂俊宇是如此解释背后的商业逻辑考量。

不过，一路走来，实属不易，付出最多的是时间成本，“养老行业看似跟每个人相关，却又具有巨大的差异性，如何在差异化需求中找到共性需求及标准化路径是最大挑战。养老的本质是服务，必须从服务开始躬身入局才能慢慢理解真实需求，才能熟悉各类产品与服务的价值，再把服务和产品转化为产业发展的商业模式。”从地产转型养老，鄂俊宇评价道，“做养老必须要有战略定力和长期思维，也必须要有清零的决心与态度，不能用所谓优势的地产基因去做养老，而是首先要舍弃这一基因，放下身段，要有能给老人洗澡、清理个人卫生的这份心，才能深入认知养老行业的种种。”

2015年，鄂俊宇正式创立“安馨养老”，探索中国式养老解决方案。彼时，养老行业的盈利模式还未清晰，且没有模板可循，也没有优秀的国外企业可对标，“我国养老行业有其特殊性，决定了很难简单对标国际模式，简单‘拿来主义’这条路走不通，这意味着需要以长期主义来探索布局。”

事实上，养老在中国房地产领域并不陌生，之前已有不少房企涉足养老行业。在鄂俊宇看来，很多房企的做法一是以原项目或资源入手，将存量空间简单转变为养老机构，其实并没有考虑是否适合未来运营，或以康养作为社区主题，简单配置医养和康复等配套，并没有清晰定位客群，还是地产配套和营销场景模式，“用简单的地产思维做养老或康养，一定会走弯路；地产属性太重，试错成本比较大，既导致运营收益很难短期改观，也大大挫伤了房企决策层在养老或康养领域战略布局的信心。”

近年来，尤其是2021年以来，养老及康养赛道的“确定性”越发清晰：政策层面，积极应对人口老龄化已上升为国家战略，国家开始关注到老龄产业在国民经济和经济社会发展中的作用；消费和产业层面，老龄化引发的“银发经济”，将成为一个极具潜力的商业增长点。在此基础上，多路资本竞相布局养老产业。市场上目前已涌现出两股主要力量，保险机构是其中一支，除此之外，万科、远洋等房企亦纷纷抢滩养老产业，这些积极的市场参与者除紧贴政策导向而为之外，更重要的是它们也想抓住这片巨大的市场早早开展布局。

在鄂俊宇看来，康养行业由于其长期性，只有兢兢业业做好企业，做出具有核心竞争力的产品和服务，做出符合真实需求的创新模式，才能拥有未来。既不能简单用地产思维来做康养，也不能简单用康养思维做地产，需要有两个基因的叠加，才能形成聚合效率，而这正是安馨在康养产业进入增量时代的核心价值。

地产进入存量时代，康养产业进入增量时代

如今，鄂俊宇已从之前的“养老小白”变成“业内专家”，他连续第四年登上央视《对话》栏目重阳节养老产业专题节目代表行业发声。

对于大多数人而言，人生事业上，能在一条曲线上做出一些成绩就已不易，而鄂俊宇在康养事业中找到了人生事业的“第二曲线”。“养老是个温暖、利他的事业，能够帮助子女尽孝，帮助老年人安心养老，不用担心波动的外部环境对企业的影响，只要足够耐心和用心做好企业，能有这样一份事业去坚守是很幸福的事。”鄂俊宇说。

展望未来，鄂俊宇更是信心满满，在他看来，今明两年将是康养产业增长的爆发期，“整个地产行业进入存量时代，而康养产业反而进入增量时代。”

鄂俊宇的判断依据在于：人口结构的变化。据悉，世界卫生组织对老年人的定义为60岁以上。未来10-15年，1960-1975年这一代人将步入退休及老龄阶段。安馨研究院将55岁至75岁这一年龄段的活力人群，赋予一个新名词——“中年后”，这部分人群身体健康，充满激情，积极开启“第二人生”，渴望活出自我，自由选择理想的生活方式。他们有时间、有知识、有见识，也有一定的经济基础，他们重启的“第二人生”，将会给健康、文化、消费等方面的社会创新提供全新动力(310328)与价值。因此，未来养老康养产业的空间和服务都会发生巨变，而这正是康养产业发展的新机遇。

在鄂俊宇看来，企业布局康养，如何选择适合自己基因优势的差别化赛道非常重要，“企业看清楚了，但进入实操阶段时，未必能真正做明白。”

“很多企业进入养老产业的时间过早，可能要付出较多时间成本，一些企业没有耐心坚持下去，这并不等于赛道没有价值。养老最核心的是要有足够多的耐心，足够长的时间，才能把基因优势锤炼、转化出来。”鄂俊宇称。

聚焦安馨康养目前的运营状况，鄂俊宇以“砥砺前行”来形容，“但行善事莫问前程，很多合作资源与战略机遇在做的过程中，自然就产生了。”鄂俊宇称。

新京报记者 张晓兰 图片来源 受访者供图