能救酒店式公寓的，只剩下养老行业了

在这一轮房地产头部玩家纷纷爆雷前，公寓类产品已经显出了崩溃的态势：土地使用权时间短、水电费用远高于住宅的商业标准、物管费用过高、投入产出比越来越低;所有短板被放大，再加上之前不少返租项目牵扯返租违约，公寓产品销售越来越困难。

为啥卖得艰难还要修那么多公寓产品呢?这只是地产的比惨相对论。因为拿地合同白纸黑字上有商住比的约定，商业部分的容积率开发商要做满，修商业?修写字楼?修还有机会打打擦边球的公寓?这道题并不难解，难解的是，越来越多的商住公寓修出来怎么卖?

这么看，能救公寓的只剩养老行业了。

未来中国的养老产业，是一个郊居化回归城市核心区的趋势。无他，医疗和生活配套使然，特别是老年人，在活动半径有限的情况下，对城市的依存度很高。

未来城市养老的核心就是服务配套：医疗、保健、养护、文娱、教育、零售，缺一不可，最好还能高度集中，特别是居家养老当下还是养老市场的主流，更加需要养老配套的完善。

而目前国内以老人为目标消费群体的养老综合体还未出现，需求巨大，但产业聚合困难，难也就难在实体硬件的投入和规模化复制上。

反观西方发达国家的养老产业，在上世纪八十年代已经开始产业聚合，两千年前后依托互联网的蓬勃发展，提升了软服务的覆盖能力与效率，实现了软硬件全面完善。

佛罗里达的太阳城，洛杉矶的金色山谷都是这方面的代表，甚至还提出了养老的重要标准CCC。即养老综合体中，住宅部分体量占总建筑体量的三分之一，文娱服务设施占三分之一，商业服务部分占三分之一。

而目前各大开发商手中的公寓以及配套商业，正是实现养老产业提档升级的重要硬件支撑，而其中也蕴含着开发企业轻资产化产业转型的机遇。

地产凛冬已至，与其坐等资金解套，不如主动盘活资产。