预付款养老服务信托模式

最早信托支持养老事业是从房地产信托业务中衍生出来的，主要方式就是给养老房地产企业提供贷款融资，其实质仍然是一种房地产信托业务。国家推行“房住不炒”政策后，各大金融机构收紧了对房地产行业的资金供给，致使以往大量借助融资，快速“拿地、开发、去化”，高杠杆经营的房地产企业遭遇了寒冬。如何快速变现回笼资金？成为房地产企业面临的一大问题，从事养老业务的房地产企业也不例外。

为解决这一问题，很多从事养老业务的房地产企业采取会员卡销售方式，即向客户销售权益凭证，购卡客户可以享有在养老物业居住及餐饮、娱乐、医养等配套权益，房地产企业通过这种在物业居住功能上增设养老配套服务，利于去化、回笼资金。但这种方式对购卡客户来说存在较大风险，如售卡房地产企业倒闭或实控人携款跑路，无法提供服务，就会损害购卡养老客户的利益，从而给社会和谐稳定及政府治理造成压力。

基于此，很多地方政府出台了一系列政策，对从事养老业务的房地产企业销售养老会员卡进行限制：如江西省、厦门市等地要求养老机构不得一次性预收单个会员费超过本机构最高养老服务月收费标准的 12 倍。这对希望通过预收养老会员费方式快速回笼资金的房地产企业显然是当头一棒。那么，在房地产企业资金回笼乃至业务转型需求与养老客户资金安全、服务持续之间如何平衡呢？可以采取预付款养老服务信托模式，图示及解析如下。这种模式不同于以往给养老地产提供信托融资，看重的不是房地产企业的资金偿付能力，而是养老物业本身的区位、品质以及医养等配套资源的丰富程度。

1、由从事养老业务的房地产企业以资金或债权认购养老服务信托计划的劣后份额，提供内部增信，有养老或养老事业投资需求的客户以资金认购养老服务信托计划的优先份额，优先、劣后杠杆比应符合资管新规权益类投资不低于3:1的比例要求；

2、养老服务信托计划以募集的资金认购有限合伙企业（仅作为持股平台，不对外开展经营业务）的LP份额，GP由作为受托管理人的信托公司通过竞争性程序从市场机构中选聘，或与作为劣后委托人的房地产企业共同组建运营公司担任；

3、合伙企业以合伙财产受让作为信托劣后受益人的养老房地产企业的养老物业所有权，或者从养老房地产企业股东处整体购买养老物业项目公司股权，从而将养老物业纳入养老服务信托计划；

4、养老物业优先供作为优先受益人的养老客户使用，信托利益兑付方式之一就是享受养老物业居住、医养等服务。满足优先受益人使用之外，可以按照市场价格对其他市场客户提供服务，所得收益通过合伙企业分红进入养老服务信托计划，向优先受益人分配信托利益。优先受益人可以转让其受益份额，增加流动性和退出路径。