焦点| 限制土地起价又免征房产税 养老产业的“大礼包”来了

来源：中国房地产报

中房报记者 李燕星|北京报道

5月23日，华润置地悦年华颐养中心（广州越秀）项目作为入选国家“城企联动普惠养老服务行动”的第一批养老服务项目，以PPP模式与广州市越秀区民政局合作，被列为国家重点建设项目之一。

5月27日，徐州市九如城（泉山养老综合体）成为苏北唯一获批普惠养老的项目，并且获国家发改委首批3500万元资金支持。

今年以来，国家对普惠养老利好政策不断。究其原因，2018年底我国老年人口数量已达2.49亿，占总人口的17.9%，65岁以上的老龄人口数量将近1.6亿，在老龄化人口数量增加与市场需求叠加的严峻形势下，国家通过城企联动推动普惠养老，依靠政策引导、市场供给来解决城市养老服务需求买不到、买不起、买不好、买不安的问题。

9月9日，国家发改委联合民政部、国家卫健委印发《普惠养老城企联动专项行动实施方案（2019年修订版）》，在其附件《普惠养老城企联动专项行动地方政府支持政策清单》（以下简称“清单”）中明确养老产业中土地、规划报批、财税等优惠政策，减少了企业的拿地建设运营成本，引导更多的企业主体投身养老产业。

对此，中国房地产报（微信ID：china-crb）记者也采访了多位从事养老产业的开发商或者运营机构负责人，他们希望政策落地可以更快更准。其中，一位从事养老服务行业的企业负责人告诉中国房地产报记者，“对于土地和金融具体的支持方式，目前还没有成熟的想法，希望政府部门各类资质备案效率更高一些。”

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限制土地出让起价

土地，是养老机构建设的根本所在。过去，养老机构建设用地紧张，以及养老用地租赁成本高企，阻碍着养老产业扩容，这种情况在老龄化人口增加与市场需求叠加的严峻形势下，是必须解决的“牛鼻子”问题。

一位在三线城市从事养老产业的开发商告诉中国房地产报记者，“养老用地要避免地方政府搞土地财政，否则企业的拿地建设运营成本下不来，更别提提供好服务了。”

三部委在发布的土地政策必选项中指出，设置专门的养老用地类别，纳入土地利用总体规划和年度用地计划指标，区分营利性和非营利性，优先安排土地利用计划。对于经营性养老用地，通过强制性监管协议杜绝开发商以养老名进行房地产开发建设。

与此同时，清单必选项指出，养老用地出让起价按不高于同类地段工业用地或同类地段医疗用地评估价评估后确定。企业对城镇现有空闲的厂房、医院、校舍、办公用房等进行改造和利用，举办养老服务机构，可先建设后变更土地使用性质。改造方案经属地政府批准 并报相关部门备案后，且连续经营一年以上的，五年内可不增收土地年租金或土地收益差价，土地使用性质可暂不作变更。

可以说，三部委此次方案在顶层设计上解决了养老用地的成本、流通问题。除此之外，清单在自选项土地政策中还提出，可使用村集体建设用地优先用于养老机构建设，由企业与村集体约定土地使用和利益分配方案。

事实上，目前公建民营是降低企业成本的较好方式。不过，北京房山区一位养老机构负责人告诉中国房地产报记者，“希望以后政府也可以考虑共有产权式的养老用地供地方式。”

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社区养老免征房产税

除土地政策方面的巨大优惠，三部委此次还针对营利性养老机构和非营利性养老机构给出了补贴和免税政策。

北京市民营养老机构一位负责人表示，“这几年政府给了很多优惠政策，我们才得以运转。但是根据相关规定，建立养老机构的土地可以是自有土地也可以是租赁土地。但实践中民非的养老机构无法得到和公办养老院一样的一次性建设补贴。”

也有业内人士直言，“在政府养老资源的分配上，普遍存在给公办多、给民办少，厚此薄彼的现象，并且其它许多优惠政策也很不落实。结果是民办养老设施面临举步维艰的困境，而公办养老设施进一步增加了躺在国家财政身上不思改革进取，得过且过的惰性。”

对此，三部委在发布的财税补贴政策必选项中指出，营利性养老机构和非营利性养老机构均可享受床位运营等财政补贴，各类补贴资金作为综合收入的一部分，用于运营和融资等成本支出。同时，对养老机构提供的养老服务免征增值税，对非营利性养老机构按规定免征企业所得税。

针对国家大力支持的社区养老，财政补贴政策必选项还提出，落实社区养老服务税费优惠政策。对于提供社区养老服务的机构，取得的收入免征增值税，在计算应纳税所得额时，减按 90% 计入收入总额；承受房屋、土地用于提供社区养老服务的，免征契税；用于提供社区养老服务的房产、土地，免征不动产登记费、耕地开垦费、土地复垦费、土地闲置费；用于提供社区养老服务的建设项目，免征城市基础设施配套费；确因地质条件等原因无法修建防空地下室的，免征防空地下室易地建设费；为社区提供养老服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供养老服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。

与此同时，对非营利性养老机构建设全额免征土地复垦费、土地闲置 费、耕地开垦费、不动产登记费、防空地下室易地建设费，以及省级设立的其他涉及养老机构建设的行政事业性收费；对营利性养老机构建设减半收取上述行政事业性收费。