2023年市场规模将达到12.8万亿元 龙头房企掘金养老产业蓝海 盈利模式亟待破局

近年来，随着房地产行业从增量时代逐步进入存量时代，不少房地产企业开发商们纷纷谋求多元化运营，寻求新的利润增长点。在这其中，养老产业一直备受关注。

根据前瞻产业研究院预计，2019年中国养老行业市场规模将达6.8万亿元，预计2019～2023年的年复合增速约为17.13%，到2023年市场规模将达到12.8万亿元。另据《国家人口发展规划（2016-2030年）》统计，预计到2030年，中国60岁以上人口将达到3.6亿，占到人口总数的四分之一。

广阔的市场前景也吸引着各路资本进入。据不完全统计，截至目前，包括房地产企业、险资企业、金融机构等各类资本竞相进入养老产业。天眼查数据显示，目前我国养老企业已近5万家。自2013年始，我国养老企业数量高速增长。企业增速由2013年的21%提升到2016年的61.37%，呈爆发式增长态势。2016年、2017年两年的增速虽略有回落，但仍保持在50%以上。

对于房企布局养老产业发展的相关问题，日前，绿城中国控股有限公司（以下简称“绿城中国”）品牌营销中心回应《中国经营报》记者采访表示，绿城养老服务集团现运营项目10个，养老机构+医院总床位2907张，高品质会员制颐养公寓163间，项目涵盖了养老院、老年公寓、医院、护理院、日间照料中心、养老养生酒店式公寓、康养小镇多种类型，为各类型长者提供生活照料、医疗康复、健康管理等服务。

盈利模式待考

养老市场在向外释放巨量需求的同时，也考验着企业的运营能力。数据显示，截止到 2018 年末，养老地产的盈利模式始终未得到破解。

记者查阅多家较早涉足养老产业的房地产企业2019年上半年业绩报告，均未发现跟养老产业营收相关的数据。

对于公司养老产业项目的盈利情况，绿城集团相关负责人回应表示，新开的养老项目在一年内可以实现现金流平衡。

“目前养老的融资政策比较宽松，养老机构可以低息抵押贷款融资。绿城养老服务集团目前以公建民营项目为主，资金投入不大，养老项目基本自负盈亏。随着年限增加、入住率提升，后续项目会逐渐产生盈利。”绿城中国上述负责人表示。

值得注意的是，根据同策研究相关报告，绿城乌镇雅园项目因其前期规划有大量养老配套的投入，这部分配套后期需要运营维护，然而据悉，大量的养老设施为其运营带来了巨大的挑战，每年运营亏损几千万元。另一方面，尽管乌镇雅园楼盘成交套数不少，有媒体曝出，项目入住率并不高。前期开盘时不少投机者涌入，实际上买房住房者大多并非老人。

绿城养老服务集团总经理姜慧日前在接受乐居财经专访时曾表示，康养如果没有房地产做支撑，单独做养老机构是很难把投资收回的。据姜慧介绍，养老行业目前基本上分为机构养老和居家日间照料两种，如果让企业投资均覆盖到是很困难的，只能够做到盈利运营平衡，因此成为盈利方面的一个痛点。

关于绿城养老项目盈亏状态，她指出，绿城养老目前做了很多公建民营项目，政府拿地建设好的房子，绿城养老来进行运营，这方面盈利可期。她以绿城养老项目兰亭养老护理院举例称，该项目已运营九年，其盈利模式是可观的、可持续的。但如果让把盖房子的投资收回来，是不可能的。

今年4月16日印发的《国务院办公厅关于推进养老服务发展的意见》，允许企业在政府监管下设置会员卡销售模式。根据绿城中国上述负责人的介绍，绿城也在做这方面的探索。另据介绍，绿城继乌镇雅园之后打造的全新高品质会员制别墅组团颐养项目——绿城安吉桃花源项目预计明年5月可以正式营业。

上述负责人称，绿城尝试盘活现有适合养老的自持物业作为高品质会员制养老项目，在全国多点布局，实现一张会员卡全国使用，为长者创造多元有品质的颐养生活方式。

除了绿城，据悉，去年年度股东大会时，万科董事会主席郁亮对股东问及万科养老地产业务时表示，万科做的是“养老服务”，而不是地产。他称，到目前为止，养老业务是万科的摸索业务。所谓摸索业务，坦白讲是没有找到合适的模式，或许摸索清楚以后才可以突破的业务。

“现在养老产业的确没有一个比较好的模式，大家都处在一个慢慢摸索的过程中。”卢文曦直言，这可能导致部分项目有所“跑偏”，“比如，有的把它作为一个散售的市场，将其当成融资工具。目前整个养老市场本身也在慢慢发展当中，所以，肯定也没有现成的样本用来参考。”

拾而诺（上海）养老服务有限公司总经理万承锐表示，近年来，随着扶持政策的密集发布、各类经济主体和各种资金的进场，养老市场俨然已经发展成为中低端依靠政府扶持和市场运营相结合、中高端完全交给市场的格局。随着政策的逐步完善、市场主体在不断摸索同时学习世界先进的管理模式及操作流程，养老已经可以用产业来界定了。

“收益低、生存困难、反向贷款、以房养老等现象都是发展过程中的一小步。随着时间的推移，市场一定会走向成熟。”万承锐表示。

房企扎堆养老产业

在扎堆布局养老产业的各路资本中，房地产企业无疑具有独特的代表性。

公开资料显示，绿城中国2010年就已经进入养老地产。2010年，绿城推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”，这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。

谈及养老产业的运营模式，绿城集团上述负责人表示，绿城做了医养结合及居家日间照料的模式探索。绿城是房产企业中最早涉足养老产业的，蓝庭护理院既是绿城养老模式的源起，也是国内较早尝试医养结合的养老项目之一。“绿城暖君”作为绿城居家日间照料示范点，探索、创新日间照料与小微养老机构结合的模式。在现阶段的日间照料机构普遍没有盈利能力的情况下，尝试与小微养老机构结合，寻找持续经营发展的路径。

2016年6月绿城中国收购蓝城代建业务，同时将蓝城其他业务出售予宋卫平。重组后的“新蓝城”将主要从事建设管理业务，并将接收与该项业务有关的资产、权利、负债及雇员；原有公司“蓝城”，将主要从事农业、养老、小镇建设业务。

对于养老产业发展的相关问题，蓝城集团相关负责人回应记者采访时表示，会向有关负责人反映，如有需要会联系记者。截至发稿，记者未收到回复。

与绿城中国养老产业的探索几乎同步，从2009年杭州良渚文化村的随园嘉树开始，万科就已经将触角伸向了“养老”这一蓝海。

据悉，经过多年的探索，万科已建立起三条养老产业产品线：偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”。

截至目前，万科养老业务已布局16个城市，共储备带床位项目52个，可提供床位1万张以上，其中已开业项目中床位接近5000张。

此外，2017年9月，龙湖集团养老事业部成立，成为公司最重要的创新业务之一。2018年10月，龙湖集团首个养老项目新壹城颐年公寓在重庆落地并正式开业。而截至2018年上半年，朗诗绿色集团旗下养老服务平台“常青藤”目前已在北京、上海、杭州、南京和苏州五座城市拥有38个项目，共有3263张床位。

“对于养老产业 ，肯定是看中它未来的市场发展，”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，人口老龄化的迹象已经越来越明显了。伴随着老龄人口逐步增多以及时代的进步和经济的发展，大家对于养老的思想观念也在逐步改变。在这种情况下，养老产业所面临的市场空间很大，不少房地产企业也开始扎堆养老产业。

来源：中国经营报