上海浦东新区周浦镇忘忧路100弄，这里是一家险资投资的高端养老社区所在地。11月上旬，第一财经1℃记者在此遇到了70多岁的刘阿姨和她的老伴儿，及其其他好几波老人，他们都是在为自己考察心仪的养老生活家园。

刘阿姨看中的养老机构颇为高端，引进国际上主打精细化管理和服务的持续照料退休社区（CCRC）养老模式。目前国内的CCRC模式养老社区，背后有大量资本涌入，由险资和房地产企业主导。

长三角是目前国内高端养老产业布局最集中、发展最成熟的地区，包括保险资金在内的各路投资方，纷纷在包括上海在内的长三角投资兴建高端养老机构，最长的投资时间已经有十多年。

从1℃记者实地调查的情况来看，目前高端养老产业整体上都存在入住率不高、盈利能力弱等问题。对投资方来说，现在尚属于抢滩、布点阶段，但他们都需要思考怎样快速找到真正可持续的运营模式。

周期长，投资大

随着长三角日益严峻的人口老龄化压力，近年来上海、浙江、江苏和安徽持续加大对养老产业的开放力度。然而从2007年至今，国内众多机构在此布局养老产业十余年以来，能够出现持续性较高盈利的养老商业模式及养老机构却并不多见。

2015年，原国土资源部、住房城乡建设部发布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用，用于国家支持的养老产业等项目。这在推动地产行业去库存的同时，为资本进入养老产业提供了新机遇。

泰康算是国内CCRC养老模式的代表，早在2008年即开始布局，并正式向保监会提交寿险资金投资养老社区的可行性报告和试点申请。

经过长达十余年的耕耘，泰康在长三角地区的养老社区已开业的有上海申园、苏州吴园。据梳理泰康对外披露，申园、吴园规划的户数分别为2100户、1600户。

一般大型养老社区投资体量大，建设周期长，这更加重了成本开支。泰康方面告诉1℃记者，养老产业是重资产行业，对品质要求很高，回收周期很长，“一个项目从选址、开发到入住，一般需要6-8年，要想实现全部收支平衡更是需要20多年。”

对于建设一家养老社区平均投入多少资金和运营成本以及投资回报率情况的问题，泰康在回复1℃记者的采访邮件中并未提及。

浙江当地一家大型养老机构的高管刘霞（化名）告诉1℃记者，一般投资一家养老社区项目，建设周期基本是“3年打底”，有的大型养老项目的开发力度甚至在四五年以上。

中国太平打造的梧桐人家就建设了5年以上。公开资料显示， “梧桐人家”系由中国太平旗下专业寿险子公司太平人寿出资兴建，中国太平宣称，“投资约 40 亿”，“耗时 6 年建造”。

据1℃记者查证，早在2012年，中国太平就宣称注资布局，此后在2017年宣称计划于2018年下半年建成投入试运营，接着又有公司内部人士称在2019年上半年实现拎包入住。如今，已是2019年下半年，据梧桐人家销售人员介绍，目前仅有3栋楼的房源会籍实现对外出售并开门迎客。

在养老公司的经营业绩方面，据1℃记者调查，现实状况是很多养老机构却并未能实现盈利。“目前从事养老产业的企业大多都是亏损状态或者低毛利状态。”刘霞说，服务性行业的毛利率本就不高，大多在30%以下，养老产业的毛利率更低。

总部位于上海的亲和源集团有限公司（下称“亲和源”）耕耘中高端养老产业长达十余年，目前运营的养老社区，覆盖上海、杭州、嘉兴、宁波等长三角热门地区。然而，亲和源已连续亏损多年，至今仍未能摆脱亏损泥潭。据宜华健康（000150.SZ）2019年半年报，报告期内净利润亏损2424.58万元。而据亲和源被宜华生活收购时的对赌协议，亲和源将在2019年要有不低于2000万元的净利润。

长三角一家养老企业负责人告诉1℃记者，实际上投资高端养老社区是一个全周期的经营能力或运营能力的体现，从房地产的投资、开发建设，以及营销和运营需要一系列全流程掌控能力。

式单一、入住率不足

各机构之所以热衷于在长三角投建高端养老产业，是因为这一地区的潜力巨大，以及基于对这种潜力的良好预期。

国家民政部近日回复全国人大代表两会提交的建议中称，上海、江苏、浙江、安徽老龄化率分别达到34%、23%、22%和19%，均已超过全国平均水平。该回复同时提到，“长三角地区既是人口老龄化程度较高、应对人口老龄化压力较大的区域，也是养老服务发展水平比较靠前的地区。”

上海的养老压力在长三角地区尤为突出。

像刘阿姨这样面临养老现实的老人全上海已超过500万。据《2018年上海市老年人口和老龄事业监测统计信息》（下称“上海老龄事业（2018）统计信息”），截至2018年12月31日，全市户籍人口1463.61万人，其中60岁及以上老年人口503.28万人，占总人口的34.4%。也就是说，平均每三个户籍人口中就有一个60岁以上的老人，这还仅是保守数字，并不包括数百万外来人口中的老年人群体。上海老龄事业（2018）统计信息显示，全市共计有712家养老机构，床位数共计14.42万张，床位空缺巨大。

但从现实来看，大多数高端养老机构目前的赢利模式都较为雷同且单一。

据1℃记者调查，目前，长三角地区的多数高端养老机构都是采用销售会籍的形式对外销售。会籍即入住资格，这主要与土地性质有关。要想入住上海本地的CCRC模式养老社区，除了要购买上百万元的入住 “门槛”资格外，还要缴纳平均在6000元以上至上万元左右不等的月费，这对家庭条件一般的老人来说显然难以高攀。

上海金色阳光颐养院系上海高端五星级医养结合养老院，其内销售人员告诉1℃记者，以家庭为单位拥有一间套房，入住首先需要上交6万元/人的押金，第一人的月费1.8万元，第二人可享受半价即0.9万元，即一对老夫妇入住，除了每人要交6万元的押金之外，还需要2.7万元的月费。

申园的销售人员提供的申园社区独立生活公寓入住价格表显示，在获得入住资格后，每人月费（包含两项：即房屋使用费及居家费用，以及预估餐费）在6000多元至上万元不等，最高的两居室月费高达3万元/人。

除了模式较为相似，记者调查的多家高端养老机构还有一个共同点，即入住率都不充分。

刘阿姨考察的是一家位于浦东偏僻地段的独立养老社区，拥有十几栋房子，环境幽静。然而1℃记者在此看到，此处俨然一座“空城”，几小时内，除了零星来探访的老人，较少有人来此。销售人员称，这里还未开园，以后人气就会“好一点”。

“这里土地规划没有商业，只能建医院等健康机构。目前养老社区只开放了3栋楼，已经卖了80%左右，还剩下几十套。”销售人士告诉1℃记者。

11月7日，据泰康全国客服中心统计，申园养老社区已开放了一期大概1060户左右，目前独立区和护理区共计有700多户居民入住。据此计算，入住率达70%左右。

上海金色阳光颐养的入住率不足三成。11月上旬，工作人员称，“这里是2017年左右开业，共计有120套房间，可是至今仅入住了30套左右。”

盈利闭环待完善

投身养老产业更像是一场拉锯战，资金实力是支撑企业进行下去的根本。

“养老产业并不是一个生意，需要企业家的社会责任和情怀。”泰康方面对1℃记者说。但前述长三角地区一家大型养老机构负责人则持不同的观点，“大家一谈养老（都）要谈‘情怀’，要说养老不赚钱、赔钱，那是个 ‘伪命题’。要是真正踏踏实实地做精细化运营、管理，我们觉得还是能赚钱。”

一般长者获得入住资格后，需要交纳相关的费用，这位负责人给1℃记者捋一了一遍，首先，需要上交会籍费即业内俗称“床板费”；其次是基础生活服务费，包括保安、保洁、组织娱乐活动和餐饮等费用；再次，结合老人个人的身体状况收取照护和医疗服务费。

“我们只能把每个客户自己交进来的钱，精细化运营并将其发挥到效益最大。像我们运营的老年公寓这样的服务，如果每人月费收到7000块钱，再交一些相关的生活费用，我们认为可以盈利。”上述负责人对1℃记者表示。

目前险资企业往往与公司的金融保险产品挂钩，比如泰康，对购买相关对接养老社区的保费产品保单达到200万以上或者300万的客户，可以优先拥有入住旗下养老社区的资格。

据泰康养老社区的销售人员告诉1℃记者，要想获得入住养老社区的资格，一种方式即是购买价格110万元至300万元不等的乐泰财富卡。

上述泰康销售人士表示，200万元的保费“门槛”还只是之前的标准，目前入住资格方面，部分社区的保费门槛已提升至300万元，“现在（养老）进入2.0时代了，以300万（保费门槛）对接。”

据1℃记者了解，早在2012年，泰康即推出了幸福有约的保险产品。截至目前，据泰康人寿客服人士介绍，公司共计有十余款保险对接养老社区。

与保费直接挂钩的还有险资企业中国太平。中国太平集团打造的养老社区梧桐人家亦是如此。据销售人员介绍，面向太平人寿客户，只要购买了太平人寿的保险产品，累计保费达到一定金额，就能获得入住资格。

“我们没有对应的金融以及证券化的产品来为养老产业板块提供支持，像‘幸福有约’这类的金融产品公司严重缺失。”刘霞对1℃记者说，公司在长三角地区布局了多家养老中心，然而仅靠养老业务自我循环运营苦苦支撑。刘霞告诉1℃记者，如果单纯靠自有资金进行投资以及后续运维，短期一二十年内根本不可能盈利。

多位业内人士看来，对于国内高端养老社区的投资，更大的窟窿可能在前端，即投资端和开发端。“在投资端，如果对存量改造物业的判断以及地段投资的价值判断出现偏差，那是大窟窿。”上海一家养老企业负责人告诉1℃记者。

1℃记者在一家老年公寓看到，该公寓每平米装修的各方面成本达1万元左右，这在业内已是一个较合理的水平，但是业内部分养老社区单平米的开发成本有的却达到1.5万元甚至2万元以上。

上述上海养老企业负责人称，如此大的开发端“窟窿”，单纯靠后续运营往前“堵”并进行补贴，“这个事情肯定交不了圈，闭不了环。”

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