实用干货：如何判断商业地产能否改成养老项目？

结合养老改造项目投资拓展经验，有哪些商业地产适合改造成养老项目？下面举一些项目的实际例子供大家参考。

来源 | 经济日报

1 、某商业办公楼项目

项目为3层裙楼，2栋塔楼，塔楼高20层。约1.6万平米，整体销售，销售报价1.5万元/平米。项目为地铁上盖物业，所在区位成熟，旁边在营一个大型购物中心，周边多个新建住宅小区，住宅售价3万元。

项目在没有实地踏勘前，基本符合“3322”选址法则。实地看后被否定，判断不适合改造为养老方向。理由如下：

?定位方向：无法做护理型，只能做自理型（因为1~2楼裙楼被销售，无法满足消防强规要求的“独立使用逃生通道”）；自理型定位中，只适合做长者服务式公寓这个方向，但是其能拿出来做配套的空间不够，只能牺牲房间楼层来做配套，非常不划算。另外，自理型项目所需要的外部空间资源也不足，项目本身没有独立的院子这样的小环境，也缺乏外部公园这样的大环境，很难吸引老人长时间居住在此地。

?档次定位：本项目外立面品质感较差，加上被散售掉的裙楼商业，每栋塔楼仅有两部电梯等较低的硬件配置，定位只能是一个中端项目。

?改造量：项目是个新建物业，但是由于裙楼被分割销售的原因，两栋塔楼无法联通，需要做改造加楼梯。另外，电梯也需要把其中一部改造为担架电梯。因此还有一定的改造投入。

?出房率：本项目有一个巨大的核心筒，占掉平面中1/3的面积，加上一些不合理的过道，项目的出房率不高，单层能出12~13个房间，但是每个房间很小，套内面积为25平米，对于自理老人来说，空间太小，无舒适感可言。部分房间是东西朝向。

?竞品价格：项目周边精装修70平米的住宅租金约4200元/月，精装修复式公寓45平米租金4000元/月，以本项目的房间面积大小来对比，房间租金收费也最多就在3500~4000元/月这个档次，加上服务费用，能收到5000元就算是不错的价格了（不含餐费）。

?商务条件：项目报价1.5万元/平米，加上改造、装修、筹开投入，接近2万元，必然是高端项目的定位。但是本项目综合条件及收费水平都不能支持做到高端。

判断结论

综合以上判断，项目不需要进行具体测算，已经知道完全不可行了。

2 、某四星级酒店转让项目

项目为1.2万平米的在营四星级酒店，周边800米为地铁站，周边区域生活氛围成熟。酒店配套功能、房间装修等都是现成的，从照片上来看非常有档次，完全不需要重新装修和改造。从项目所在位置上来看，也基本符合“3322”选址法则。

项目可以有两种合作方式：经营权转让，报价2900万；整体产权转让，报价1.8亿元（还需要再支付经营权转让的2900万元）。

项目实地踏勘后被否定，理由如下：

?定位方向：本项目的楼层平面结构（楼层平面小）及现有的配套功能空间，只能支持项目定位为自理型公寓。

?档次定位：项目装修标准为四星级酒店标准，适合定位中高端项目。

?改造量：项目基本上不需要改造，但需要投入软装。

?出房率：项目酒店客房有144套，房间平均面积约85平米（含配套面积），床均面积偏大。

?周边客户群体及竞品价格：项目周边客户群体大多为在校大学生、拆迁安置群体及年轻上班族，区域也是比较新的开发区，缺少老年群体的客户基础。

周边80平米精装修住宅租金3500~4000元/月。本项目房间租金预计到5000元/月（含服务费，不含餐费）。

?商务条件：

合作方式一：转让经营权，转让费用2900万，项目租期5年一签，不能更长。租金0.9元/平米·天。

合作方式二：整体产权转让，1.8亿元。

?投资分析：

方式一，经营权转让：2900万元的转让费，5年的租期，平摊到144个房间上，每月达到3360元，而我方预期房间收费也就是5000元，中间只有1640元的空间，根本不足以覆盖每月的运营成本。项目不可行。

方式二，整体产权转让：1.8亿元价格，并需要支付2900万元的经营权转让费，平摊下来每平米均价1.71万元，按照30年经营期分摊，每月每平米成本为48元；而现在市场上80平米住宅出租价格为4000元，每平米坪效仅50元，即使我方能够把坪效提高一倍，达到100元/月（这个地段短期内几乎不可能），资产成本也吃掉了收入的近50%，已经不需要再往后算了，项目肯定是不可行的。

使用测算模型实际测算后，得到的结果为：30年经营期的IRR为3.9%，EBITDA率在经营前十年只有3%，投资回收期需要30年，项目完全不可行。

判断结论

本项目周边客户群体年轻化特点明显，养老的市场基础薄弱；目前市场收费水平很难支撑项目走中高端定位，并且额外成本过高，无论采用哪种方式合作，项目都不可行。

3 、某经济型酒店转让项目

项目为5800平米的在营经济型酒店，周边500米为地铁站，旁边300米有一个三甲医院。项目独门独院，为一栋单体建筑，自身有一个很大的院落。项目背后为一个已经入住的商品房小区，周边为公路及绿化带。大区位配套成熟。

项目合作方式：整体产权转让，报价1.1亿。

项目位置完全符合“3322”选址法则。

实地踏勘后被否定，理由如下：

? 定位方向：本项目为经济型酒店，房间空间过小，无法满足自理老人的长期居住需求，只能定位护理方向。护理定位，就需要满足消防要求，而本项目每层过道宽度仅有1.7米，不能满足消防要求。

?档次定位：项目外立面及现有的硬件配置，只能支撑中端或普惠型项目定位。

?改造量：本项目由于是经济型酒店，装修标准很低，且天花及地板需要全面改造，电梯有两部，也需要改造其中一部为医用电梯。房间中的卫生间由于是一体式的，完全无法改造，只能全部拆掉更换，改造量巨大。

?出房率：项目酒店客房有160间，估算安排床位240个，床均面积约24平米（含配套面积），出床率很高，但是品质感很差。

?竞品价格：本项目酒店长包房价格为4800元/月（含早餐及每日清洁）。这个价格可以作为改造后房间收费的参考价格。

?周边条件：项目背后即为商品房小区的花园，二者之间仅有一道低矮的栏杆相隔。根据过往经验，护理型项目不能距离小区过近，有被居民投诉，无法开业的风险，且风险可能性极大。

?商务条件：整体产权转让，1.1亿元。单方价格1.9万元。此价格必须以顶级项目的定位方能支撑，以项目中低端的资质，二者之间落差过大。

判断结论

本项目报价与定位方向完全不匹配，且改造成本巨大，另外护理定位的项目一定不能与商品房小区毗邻。项目完全不可行。

4 、某经济型酒店经营权转让

项目为在营经济型酒店，8000平米，项目位于某风景名胜区内，自然条件一流。周边无地铁，但是300米内有一个大型公交站。项目独门独院，由三栋建筑组成，并自带前庭后院。周边均为民宿酒店及旅游商业。项目3~4公里范围内有三家三甲医院。

项目合作方式：物业转租，租金报价3.0元/平米·天，并有一定金额的转让费。

本项目产权为村集体，转让方为酒店经营方，项目转让后，酒店经营方实际为二房东。

项目完全符合“3322”选址法则。

实际踏勘后觉得现场情况比较理想，开始推进合作洽谈，但是最终未能合作。原因如下：

?定位方向：本项目所在区位为知名景区，游客众多。项目适合定位自理型项目中的旅居养生公寓，针对阶段性居住的活力老人提供服务。

项目作为在营酒店，现有的房间及配套设施都可以为旅居客户现成使用。

?档次定位：项目外立面及现有的硬件配置，能支撑中端定位，加以改造并增加景观、配套功能后，可以定位中高端。

?改造量：现场查勘后，两栋酒店房间基本不用改造，无论房间大小还是过道的宽度都没有问题。另外一栋酒店需要把一楼房间改造为配套功能，并且由于房间过小，计划把两个房间合并为一间。

另外计划在楼栋间增加一个连廊，增加两栋楼之间的联通性。

以上改造构想希望进一步落实到图纸上的时候，发现本项目楼龄达25年，原图纸早已遗失，仅有部分装修图纸，完全没有电子版的图纸，需要到建设档案馆调取图纸。转让方表示，双方未能达成明确的合作意愿之前，不愿意出面调出图纸。这导致我方无法判断项目的结构安全性，对于这种长达25年楼龄的老建筑（物业是由村里建设，根本不知道建筑质量如何），不清楚是否需要对结构进行加固，而结构加固将会是非常巨大的一笔改造投入。

?出房率：项目酒店客房有160间，估算安排床位270个，床均面积约29平米（含配套面积），出床率也比较理想。

?竞品价格：本项目酒店淡季价格为198元/月，长包房的价格预计能达到6000元/月以上。

?周边条件：项目依山而建，周边毗邻景区，自然环境很好。3~4公里内3个三甲医院。300米内一个大型公交站。周边完全没有居民小区，全部是民宿及小商业。综合而言，周边条件非常理想。

?商务条件：租金要求达到3元/平米·天，是非常高的租金，不过此地寸土寸金，确实是稀缺地段，这个价格也算市场行情。原本考虑项目出床率高，装修现成，加上旅居养生公寓的收费模式，溢价能力还要高于长者服务式公寓，如果改造投入不大的话，应该还可以算过来帐。但是由于改造投资的规模及金额受限于图纸无法获取，无法准确估算，因此项目的投资可行性无法评估。

?物业合规性：本项目物业产权方为村集体，由现在的酒店经营方租赁村里的物业进行酒店经营。由于历史原因，本项目只有2000平米有产权证，其余6000平米没有产权证。现在的经营方在跟业主方的租赁协议中有转租的权限。经过向专业律师咨询，认为此前经营方与村委会签署的租赁协议其实属于无效合同（根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”），转租合同也是无效的。

判断结论

本项目虽然环境资源一流，选址条件理想，但是由于物业租赁关系不合规，且改造投入成本无法准确预估，因此项目无法继续合作。