中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局

中国养老社区发展现状：险企房企纷纷入局

1.1 主要参与者：保险公司、房地产开发商

随着老龄化程度加深、老年人消费水平提高，养老社区巨大的发展潜力吸引多方投资者参与，目前我国养老社区的参与主体 包括四类，其中，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者。

根据所需资产规模和运营方式的不同，我国养老社区运营模式主要分为重资产运营、轻资产运营和轻重结合运营三类。具体来看：

1）重资产运营模式主要通过自建或收购养老社区，或通过私募基金、股权投资、信托产品等参与养老社区的投资建设，具体包括五类参与模式：

①独立开发模式，即保险公司或地产公司承担建设养老社区的全部资金，在获得土地使用权后开发建设养老地产，并作为持 有人进行运营，享受销售或租金收益。例如万科随园嘉树是由万科自主投资、开发、运营的 CCRC 社区（持续照料退休社区）；泰康之家由泰康人寿承担建设养老社区的全部资金，泰康人寿集投资、运营角色于一体，并主导社区开发建设。

②合作开发模式，即多个参与者共同出资开发养老社区，投资收益按出资比例分配，或投资方通过合作的方式委托其他工程 公司、服务公司建设、运营养老社区。例如 2010年末，国寿与廊坊中冶寰泰生态城投资有限公司合作开发国寿（廊坊）万 庄生态健康城项目，国寿提供资金支持，中冶寰泰负责技术、市场、工程建设等，两者共享利润、共担风险。

③股权投资模式，即不直接参与养老社区经营管理，而是通过直接收购控股养老社区、或入股养老地产投资经营公司来间接 参与，是保险公司参与运营的一种方式。直接收购成熟养老社区方面，2016年合众人寿子公司与信泰资本、Welltower, Inc. 共同成立合资公司以 9.3亿美元收购美国 13个州的 39家养老护理社区。入股养老地产公司方面，国寿、大家保险分别是远洋集团的第一大、第二大股东（持股比例分别为 29.59%、29.58%），远洋集团于 2012 年开始探索养老社区，机构养老品牌“椿萱茂”包括 5家长者社区、20 家养老公寓、2 家护理院。

④私募基金模式，即险企或房企作为合伙人发起设立或参与私募养老地产基金。私募基金可以通过分级结构来减轻资金压力， 降低投资风险。例如，平安不动产作为普通合伙人发起成立平安养老产业股权投资基金，基金合伙人还包括社保基金等其他 投资者；该基金主要投资于浙江桐乡平安养生养老综合服务社区。

⑤REITs（房地产信托投资基金）模式，美国保险公司普遍较少直接投资不动产，主要通过 REITs 间接投资养老社区。我国 REITs 起步较晚，2014年央行和原银监会联合发布《关于进一步做好金融服务工作的通知》，提出积极稳妥开展 REITs 试点； 2020 年 4月《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资 基金指引（试行）》发布，公募 REITs 正式开始试点，但目前国内REITs投向主要集中在基础设施投资建设方面，尚未涉及 养老地产。险企、房企主要通过类 REITs 产品参与养老地产项目，例如 2018年当代置业成立下属绿色健康养老房地产信托 平台 Modern REITs，储备项目包括北京当代云境项目、美国休斯敦梨城项目、西雅图 Redmond项目及拟收购的养老商业 综合体等。

2）轻资产运营模式下，房企、险企不直接作为养老社区的物业持有人，而是采用第三方合作、租赁物业、委托管理等形式 运营养老社区。例如，大家保险城心养老社区主要通过租赁、改造物业的方式建成，布局周期短，通常选定地址后 1年-1.5 年即可开业。光大养老以公建民营、租赁物业、委托管理形式打造养老产业链，目前在全国拥有超 170家养老机构和超 31000个养老床位。

3）轻重结合运营模式是持有养老社区和运营第三方持有养老社区的结合，在保留高端自建社区的同时，通过合作、租赁、 委托等扩大养老服务覆盖面。例如，太平人寿采取“轻重并举”发展战略，一方面自建高端 CCRC 养老社区“梧桐人家”， 另一方面通过品牌授权、租赁、合作运营等模式打造全国养老社区网络。合众人寿在自营武汉、沈阳、南宁三家大型养老社区外，同时与河北、浙江、江苏等地多家养老机构、度假村合作，构建全国布局的旅居养老模式。

重资产运营模式所需资金规模大、投资周期长、收益回报慢，但易于统一管理、能够充分保证养老项目整体服务质量。地产 公司凭借其丰富的经验、土地资源，入局多采用重资产自建模式，例如万科、绿城；头部险企具有资金和客户资源方面的先 天优势，布局养老社区多为高客购买保险产品的增值服务，自主开发、运营社区更易维持经营质量、塑造品牌形象、提高客 户黏性，因此头部险企多以重资产模式入局，例如泰康人寿、新华保险、中国人寿、中国平安等；

轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区，例如 合众人寿等。但轻资产模式收入较低、利润较薄，同时物业持有人稳定性存在一定潜在风险，可能影响与险企的合作关系及 其服务质量。

1.2 盈利模式：销售、销售+持有服务、租赁、租售结合

当前，养老社区主流盈利模式主要分为 4种，分别为销售、销售+持有、租赁、租售结合。具体来看：

1）销售模式：本质上和传统房地产一致，通过自建或合作共建养老社区住宅并出售来快速回笼资金，区别在于住宅设计或 选址更具有适老化的特点；

2）销售+持有模式：基础销售部分也为房屋住宅，但持有部分包括物业管理或嵌入式社区护理中心等，为客户提供进一步的护理等生活辅助服务，获得稳定现金流收益；

3）租赁模式：多为押金+月费+服务费等组合收费形式，或以销售会籍的形式，采用入会费/会员卡+月费+服务费的收费方式，以门槛押金或入会费快速回笼资金，同时结合月租费以及护理服务费等获得长期稳定收益；

4）租售结合模式：部分物业以销售或销售+持有模式实现短期资金回笼，部分物业以租赁模式运营，维持长期稳定现金流。