万科：三大养老模式探索

万科：三大养老模式探索

万科于 2009年开始探索养老业务，采用重资产自建社区和轻资产提供养老服务两种运营模式，以及租赁和租售结合的两种 盈利模式。目前万科集团重点布局“老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高”的“三高”城市，已经布局北京、上海、 广州、深圳、天津等 16 个城市，形成持续照护社区、城市全托中心、社区嵌入中心三大养老机构模式。

1）CCRC 持续照护社区：以万科随园系列为代表

万科随园系列定位高端养老社区，借鉴美国 CCRC社区模式，采取销售+租赁模式。目前已在北京、杭州、宁波布局 10个 医养项目，共有机构养老床位 717个。其中，随园嘉树位于杭州良渚文化村，是这一系列的代表案例。随园系列的适老化设 计不仅满足相关基础需求如去除高差、设置坡道、保证轮椅回转和加装扶手，还从生活习惯等角度考虑设计户内采光设计、 紧急按钮、主卧应急灯、阳台内伸晾衣架、角落包边防撞、不活动通知监控等，提供全方位住宅保障。根据亿翰智库，截至 2014 年末，一期 200套房源全部完成长期租赁或使用权转让；2015年 1月，首批房源交付入住；至 4月，累计 120余户、 200 多位长者入住，入住率超过 60%。

侧重于全生命周期、全品类的照护。万科通过社区内医疗配套以及和社区外医院合作开通绿色通道的方式提供医养结合的照 护服务。社区内，引入澳大利亚 RACGP、AACQA 服务标准提供医疗保障；万科自营的光熙康复医院全面引入，配备医生护士，进行 24小时值班、定期专家查房等。社区外，与浙一医院等三甲医院合作开设社区门诊部，提供高质量的医疗资源。 万科随园嘉树收费模式主要分为销售和租赁两种。销售部分采取使用权转让方式，无产权，之后按月收取 2500 元-3500 元 不等的服务费；租赁部分则采用一次性缴纳租金+月服务费模式。

2）城市全托中心：以万科怡园系列为代表（医养结合）

万科怡园是布局于城市核心区域实行医养结合的高端老年公寓，目前布局在北京、青岛、天津，结合城市周边的优质医疗 资源给长者提供全方位护理。项目主要针对高龄、有护理需求老人，由专业团队提供包括膳食在内的优质生活服务，以怡园 光熙长者公寓为例，2016 年 8 月开业，仅一年多已全部实现满住和运营平衡。

怡园品牌定位城市全托中心，地理位置优越。怡园客户主要是半自理和失能失智老人，对周边医疗资源、生活配套要求高。 以怡园光熙为例，位于北京北三环核心位置，生活配套设施完善，临近中日友好医院、安贞医院、中医药大学门诊部等。

率先试行“幸福银行”。2018 年 4 月，“幸福银行”概念率先在怡园光熙长者公寓试行，具体做法是给入住老人发放幸福账 户，账户内储存通过参与康复运动、社团社交活动获得的奖励金，老人可在定期组织的“幸福集市”等活动中用奖励金购买 到日常用品、饮品甜品等。试行当年年底活动参与频率平均提升 30%。

收费模式采取抵押金+月费。以万科怡园·时代城为例，押金为 1万元。月费分为房租、护理费和餐饮费 3个部分。目前推 出单人公寓、双人公寓及多人公寓等产品，根据入住老人的状况评估分级收费，收费标准4400 元/月-19800 元/月不等。

3）社区嵌入中心：以万科智汇坊为代表（长者照料）

万科智汇坊采用社区嵌入式养老模式，即依托社区空置房源，引进专业化的养老服务机构，在不脱离老人熟悉的社会关系和 生活环境的前提下，为社区及周边的老人输送专业化、精细化的养老服务。智汇坊的服务模式主要分为日间托付和短期托付 两种，收费模式采用支付押金+月服务费。智汇坊的开发采用轻资产改造，在空巢老人数量多的小区发起，通过改造小区内 部公共设施（如销售中心、会所等）来提供生活配套的老年社区，满足老年人喜好聚集的生活习惯。该模式能快速复制并且 精确定位目标客户，目前已布局上海、杭州、广州等一二线城市。根据养老天地，广州项目入住率 100%，已实现每月盈余。